Det er et grundlæggende princip i porteføljestyringsteori at inddrage alternative aktiver som en del af en veldiversificeret portefølje. Et af de mest populære alternative investeringer for kloge investorer er fast ejendom. For dem der ønsker at afdække deres beholdninger mod inflation og nyde potentialet ved en stabil cash flow, er der to primære metoder til at få eksponering for denne relativt stabile aktivklasse: ejendomsinvesteringer (REITS) og private equity real estate (PERE) fonde. Vi ser på PERE-fondernes karakter og historie, deres fordele og hvordan de stabler op imod REITs. (For mere, se: Hvordan investere i Private Equity Real Estate & kan Real Estate stabilisere din portefølje?)

Hvad er det egentlig en Private Equity Real Estate Fund?

Ifølge en undersøgelse foretaget af Zell / Lurie Real Estate Center på Wharton School of Business, hvor der blev konstateret et behov for at samle en "krigsbryst" af egenkapitalen for at erhverve kriminelle afskærmede egenskaber, blev den første samlede PERE-fond skabt af forretningsmagnat Sam Zell i 1980'erne. Mens dette banebrydende firma i alt opførte 409 millioner dollars i kapital, har Pre-Research, siden PERE-sektoren vokset til 742 milliarder dollar i globale aktiver under ledelse i 2014.

Denne store vækst i popularitet oversætter til millioner af dollars i administrationsgebyrer, da PERE-virksomheder er aktivt forvaltet, og ligesom hedgefonde, tjener fondforvalterne (eller generelle partnere) en procentvis gebyr baseret på den samlede forpligtede kapital. Forvaltere af PERE har også en tendens til at investere sammen med investorerne (begrænsede partnere eller LP'er), normalt med et selvstændigt 3-10 procent kapitaltilskud og er udelukket fra at danne yderligere midler, indtil den kapital, der er forpligtet til det nuværende firma, er blevet implementeret væsentligt .

Investorer af PERE-virksomheder er generelt institutionelle (pensionsfonde, kapitalfonde, fondsmidler mv.) Eller personer med høj nettoværdi. Disse investorer samler deres bidrag i lukkede "blinde puljer" for at blive implementeret efter den generelle partneres skøn i en række ejendomsrelaterede investeringer, der varierer i risiko og afkast og typisk varer i tre til otte år. De potentielle investeringsstrategier, som en PERE-virksomhed kan forfølge, er:

• Kernestrategier, der forfølger vel diversificerede, lavrisiko / afkast, traditionelle aktivaklasser (kontorlokaler, detailhandel, industrielle og flerfamilieenheder) på etablerede steder. Kernestrategier beskæftiger lidt eller ingen gæld og søger at levere en stabil strøm af pengestrømme til LP'erne.
• Core Plus-strategier anvender en moderat mængde gearing og har en tendens til at være mere moderat i risiko såvel som retur.Core-plus-aktiver kan være placeret på mindre etablerede steder, og kan kræve en form for værditillæg.
• Value-Add-strategier tilbyder moderat til høj risiko og retur og har højere gearing end kernen eller core-plus. Value-add-strategien søger at øge værdien gennem driften, genudlejes eller genudvikling af overtagne aktiver.
• Opportunistiske strategier er højrisikopræmiske strategier, der er målrettet mod dårligt ledede, ledige eller forældede aktiver. Disse strategier anvender meget høj gearing og kan indebære opkøb af hele virksomheder eller porteføljer af aktiver eller kræve komplette udviklings- eller konverteringsprojekter.
• Mezzanin Udlån / Distressed Debt er strategier ansat af virksomheder, der er komfortable med at eje de underliggende aktiver i tilfælde af låntagers misligholdelse, da lån udstedt af virksomheder involveret i denne strategi har mere aggressive vilkår end traditionelle långivere.
• Fund-of-Funds er midler, der investerer i tredjepartsforvaltede PERE-virksomheder, og tilbyder en diversificeret investeringsløsning til mindre investorer, der søger adgang til større, eksklusive firmaer.

Fordele Investering i PERE

Som tidligere nævnt er PERE-midler generelt kun tilgængelige for institutionelle investorer og personer med høj nettoværdi. Medlemmer af offentligheden kan imidlertid få eksponering over for PERE gennem offentligt omsatte private equity-fonde, der tilbydes gennem firmaer som Blackstone Group LP (BX BXBlackStone Group LP33. 03 + 0. 43% Lavet med Highstock 4. 2. 6 ), Apollo Global Management LLC (APO APOApollo Global Management LLC31. 11-0. 58% Lavet med Highstock 4. 2. 6 ) og Carlyle Group LP (CG CGCarlyle Group LP22. 25-1. 33% Lavet med Highstock 4. 2. 6 ). På grund af deres aktivt styrede natur tilbyder PERE-fonde muligheder for kloge ledelsesteams til at søge og omgå underperformerende egenskaber og skabe investorernes rigdom ved at gennemføre værditilsatte initiativer. Desuden giver PERE-fondernes private karakter flere ledelsesgrupper mere direkte input i løbet af de daglige anliggender uden at skulle bekymre sig om ebbe og strømmen, som er forbundet med de offentlige aktiemarkeder. Desuden giver denne private karakter ledelsen fleksibiliteten til at forfølge en række strategier som at opdele eller kombinere forskellige ejendomme og sælge, finansiere eller lease den eksisterende ejendomsportefølje ved hjælp af et antal kriterier (geografi, type osv.)

PEREs vs REITs

PEREs præstationer sammenlignes ofte med deres offentligt handlede modparter: REITs. Nogle investorer er villige til at opgive de potentielle kilder til alfa, der følger med PEREs aktive ledelse, i stedet for REITs gennemsigtighed, likviditet og ansvarlighed på det offentlige marked. En undersøgelse fra 2010 af National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT) sammenlignet 17 5 år med data fra US REIT-markedet og private equity-fonde, og fandt ud af, at offentlige REIT'er overgik kerne-, værditilvækst- og opportunistiske fonde under fuld markedscyklus.Undersøgelsen viste dog også, at opportunistiske fonde i løbet af tyrmarkedsfasen af ​​cyklussen (trough to peak) har en tendens til at overstige REITS på årsbasis på grund af en kortere periode mellem tider og toppe (selvom kernekapital og værditilvækst fortsatte at forsinke).

Figur 1 nedenfor viser nettoresultatet af PERE-fonde mod REIT'er i løbet af perioden 1989/1990 til 2007/2008. I modsætning til, at REITs oplevede større afkast og højere kortsigtet volatilitet, blev der i 2009 en artikel fra Investments and Pensions Europe fundet, at når PERE afkast blev "udjævnet" og vurderet på en Daglig basis som lagre viste korrelationen mellem private ejendomme og REITs sig at være betydeligt højere og steget over tid. Løsningen? Inkluder begge aktivklasser for at skabe en bedre effektiv grænse på tværs af alle punkter på et risikoafkastspektrum (udstilling B)

Udstilling B fremhæver stigningen i risikojusteret afkast, når REITs og PERE begge er tilføjet til en portefølje. (For mere se: Sådan diversificeres med REITs.)

Kapitalforvaltning: Offentlig og Privat Fast ejendom: Værdier for både i en diversificeret portefølje " />

Kilde: BNY Mellon Asset Management

Bottom Line

For investorer, der ønsker at diversificere sig i fast ejendom, er private equity ejendomsfonde en god måde at få eksponering for denne aktivklasse. Selvom det ikke er så flydende eller så gennemsigtigt som REITS, kan PERE-midler helvetet af et erfarent og bevist ledelsesteam, der styres af en disciplineret og fokuseret investeringsstrategi uden overbelastning af gearing, give en høj grad af risikojusteret afkast.