Hvis du ønsker at købe et hjem med mindre end 20% nede, er du chancerne for, at du skal betale for realkreditforsikring ud over din faste rente og hovedstol. Det kan synes, at et FHA-lån ville være en bedre aftale, men hvis du har brug for realkreditforsikring, kan det ikke være tilfældet.
To former for realkreditforsikring
For det første er det vigtigt at forstå de to grundlæggende typer af realkreditforsikring (ikke forveksle det med realkreditforsikring). Begge er udløst, hvis du ikke kan dække 20% af boligens omkostninger, når du tager ud af pantet.
Hvis du ansøger om et konventionelt lån, vil banken få dig til at udtage privat pantforsikring (PMI). Som navnet antyder, går din præmie til en privat virksomhed, der refunderer banken, hvis du holder op med at betale dit pant. Når dit pantobetalinger viser, at din egenkapital i huset når op på 22%, kan du få afbrudt politikken. Se Sådan fjerner du privatlånsforsikring for mere information.
I tilfælde af et Federal Housing Administration (FHA) lån betaler du realkreditforsikringspræmier (MIP) til en statslig enhed, der beskytter godkendte långivere mod låntagere, der har misligholdelse.
Da de fleste långivere begyndte at hæve deres tegningsstandarder i kølvandet på finanskrisen, begyndte låntagere at flockere til FHA-lån. Med sine lave nedbetalingsbehov - så lidt som 3,5% - og villighed til at acceptere relativt lave kreditscorer, tilvejebragte agenturet en levedygtig mulighed for husejere med lavt og moderat indkomst.
FHA strammer skruerne
En række FHA premium stigninger i de seneste år har fjernet noget af glans fra disse populære realkreditlån. Siden den seneste stigning i 2013 skal låntagere med et 30-årigt lån og 10% ned nu betale 1,3% i årlige realkreditpræmier. Og det er på toppen af en forudbetaling af realkreditpræmier på 1,75% af lånebeløbet.
FHA vendte også kurs om sin politik om at annullere årlige præmier, når låneforholdet er reduceret til 78%. Hvis du sætter mindst 10% nede ved lukning, skal du nu bekymre dig om MIP i mindst de første 11 år af dit lån. Og hvis du bidrog mindre end det, da du købte dit hjem, forbliver præmien hos dig i løbet af lånet.
Nedenstående diagram viser nuværende årlige realkreditforsikringspræmier (MIP) for FHA-lån.
Lån med løbetid på over 15 år
Lån med vilkår under 15 år
Kilde: US Department of Housing and Urban Development
Konventionelle boliglån PMI-omkostninger Mindre
Disse nye strenge gør en konventionel pant med PMI - hvis du kan få en - en bedre handel i mange tilfælde. Den gennemsnitlige private realkreditforsikringsbetaling er mellem 0.3% og 1. 15% af lånet hvert år uden forudgående omkostninger. I de fleste tilfælde kan du anmode om aflysning af PMI, når du har opnået 22% egenkapital i hjemmet.
Lad os se på to boligejere med et lån på $ 250.000 over 30 år: Man tager et FHA-lån ud med 5% og den anden får et næsten identisk, konventionelt lån. Hvis man antager en PMI-sats på 0,8%, vil den med privat forsikring spare mere end $ 1 000 hvert år i lavere betalinger. En anden stor forskel: Låntageren med det konventionelle pant kan annullere præmien, når han eller hun køber tilstrækkelig egenkapital.
Den eneste faktor, der stadig giver FHA en fordel i forhold til de fleste andre boliglån: let at kvalificere. Hvis din kredit score forbyder dig at få et lån andetsteds, kan et højere realkreditforsikringsgebyr være noget du kan leve med. En anden mulighed er at tage et FHA-lån ud, og når du genopbygger din kredit, skal du prøve at refinansiere med et almindeligt realkreditlån.
The Bottom Line
I lyset af de seneste forsikringspræmier er det værd at undersøge dine muligheder inden du tager et FHA-lån ud, hvis du planlægger at lægge mindre end 20% på dit hjem. Men hvis et statsstøttet lån er din eneste måde at opnå hjemmeejerskab på, kan det være et offer værd at gøre.
Nationalstar Mortgage vs Quicken Loans: Sammenligning af Online Mortgage Providers (NSM)
Undersøge fordelen ved at refinansiere dit pant med en online långiver og sammenligne to førende virksomheder inden for online-pantelån.
Huntington Mortgage vs Lending Tree: Sammenligning af Online Mortgage Providers (HBAN, TREE)
Forstå fordelene ved at bruge et online pantfirma, og sammenlign fordelene ved at anvende online med Huntington Mortgage versus LendingTree.
Realkreditlån: Mortgage Lens vs Mortgage Coach
Find ud af, hvilken af disse to online-pant planlægning og præsentationstjenester, Mortgage Lens eller Mortgage Coach, er bedre for lån fagfolk.