Et jumbo-lån, også kendt som et jumbo-pant, er en form for boligfinansiering, hvis beløb overstiger de gældende lånegrænser fastsat af Federal Housing Finance Agency (FHFA). Som følge heraf er det i modsætning til konventionelle realkreditlån ikke berettiget til at blive købt, garanteret eller securitiseret af Fannie Mae eller Freddie Mac. Designet til at finansiere luksusejendomme og boliger på stærkt konkurrencedygtige lokale ejendomsmarkeder, leveres jumbo-realkreditlån med unikke tegningsbehov og skatteimplikationer.

Jumbo-realkreditlån er ved at trække i takt med, at boligmarkedet fortsætter med at komme sig efter den store recession.

Hvor stort er et Jumbo-realkreditlån?

Til hvilken pris overstiger et realkredit konventionelt / overensstemmende og går over til jumbo? Det varierer fra stat og endda amt. FHFA fastsætter størrelsesgrænsen for forskellige lån på årsbasis, selv om det ændrer sjældent. Faktisk er maksimumsgrænsen for 2017 for enhedsegenskaber på $ 424, 100 (for det meste af landet) den første over bord, grundlinjeforhøjelse siden 2006.

I øjeblikket betragtes et pant på over 424 $, 100 som et jumbolån i det store flertal af det kontinentale USA. Den nuværende grænse er dog højere i områder med stejle boligpriser. I den højeste af disse "high-cost zoner" er en jumbo et lån på over $ 636, 150.

Her er et kig på, hvordan det bryder sammen. Der er ca. 3, 143 amter i det kontinentale USA. Af disse har 2, 916 en lånegrænse på $ 424, 100 i 2017. Kun 108 lande har en lånegrænse på $ 636, 150, inklusive New York City, Los Angeles og San Francisco. Størstedelen af ​​de høje omkostninger er i Californien - hvilket ikke er nogen overraskelse, i betragtning af at den gyldne stat er hjemsted for nogle af de dyreste boligmarkeder i landet.

Der er også 115 amerikanske amter med lånegrænser, der er højere end $ 424, 100, men lavere end $ 636, 150. For eksempel er den tilstødende grænse i Fairfield County, Conn., Fastsat til $ 601, 450. I Suffolk County, Mass. (Hjemsted for Boston) er grænsen $ 598 000.

Långrænser er ofte endnu højere uden for kontinentale USA. Faktisk ligger grænserne i Hawaii's fem amter i området mellem $ 636 , 150 og $ 721, 050. (Hawaii, sammen med Alaska, Guam og Jomfruøerne, har lov til at have højere overensstemmende grænser.) For en komplet liste over landegrænser for lån, se her.

Kvalificering af et Jumbo-realkreditlån

Hvis du har dine seværdigheder sat på et hjem, der koster tæt på en halv million eller mere - og du ikke har så meget at sidde på en bankkonto - vil du sandsynligvis kræver et jumbo-pant. Og hvis du forsøger at lande en, vil du møde meget strengere kreditkrav end husejere, der ansøger om et konventionelt lån.Det skyldes, at jumbo-lån har mere kreditrisiko for långiveren på grund af deres manglende garanti for Fannie Mae eller Freddie Mac, som nævnt ovenfor. Og selvfølgelig, fordi flere penge er involveret.

Som for pant i almindelighed er minimumskravene til en jumbo blevet mere og mere strenge siden 2008. For at blive godkendt skal du have en stellar kredit score - 700 og over - og en super lav gæld til-indkomst (DTI) - under 43%, i det mindste og fortrinsvis tættere på 36%. Selvom de ikke er i overensstemmelse med pant, må jumbos ofte stadig falde ind under retningslinjerne for, hvad Consumer Financial Protection Bureau anser for et "kvalificeret realkreditlån", et udlånssystem med standardiserede vilkår og regler, såsom 43% DTI.

Du skal bevise at du har tilgængelige kontanter til rådighed for at dække dine jumbo-pantbetalinger, som sandsynligvis vil være meget høje, hvis du vælger en standard 30-årig fastforrentet pant. Specifikke indkomstniveauer og reserver afhænger af størrelsen på det samlede lån, men alle låntagere har brug for pay stubs, der går tilbage 30 dage, og W2 skatteformularer strækker sig tilbage to år. Hvis du er selvstændig, er indkomstkravene større: to års afkast og mindst 60 dage med nuværende kontoudtog. Låntageren skal også bevise at han eller hun har de likvide aktiver til at kvalificere sig og kontantbeholdninger svarende til seks måneder af pantbetalingen.

Og alle ansøgere skal dokumentere behørigt dokumentation for alle øvrige udlån og bevis for ejerskab af ikke-likvide aktiver ligesom andre ejendomme.

Hvor meget du endelig kan låne afhænger selvfølgelig af dine aktiver, din kredit score og værdien af ​​ejendommen, du er interesseret i at købe (for yderligere oplysninger, se For meget gæld til et realkreditlån? < ) . Jumbo-lånesatser

På den lyse side, mens jumbo-realkreditlån plejede at bære højere renter end konventionelle realkreditlån (på grund af den større mængde penge involveret, og fordi det kan tage længere tid at sælge et billigere hjem, hvis långiver skal afskaffe), at dette hul er lukket i de seneste år. I dag er den gennemsnitlige årlige procentvis rente (APR) for et jumbo-realkreditlån ofte på niveau med konventionelle realkreditlån - og i nogle tilfælde rent faktisk lavere. Ellers kan bankerne opkræve fra 0. 25% til 1. 5% mere rente på et jumbo-lån.

Selv om de statsstøttede virksomheder ikke kan klare dem, bliver jumbo-lån ofte securitiseret af andre finansielle institutioner; da disse værdipapirer medfører større risiko, handler de til en præmiepræmie på traditionelle securitiserede realkreditlån. Men for sent er dette spredt blevet reduceret med renten på lånene selv.

Nedbetaling på Jumbo-lån

På den jævnere lysere side er nedbetalingsbehovet løsnet i samme tidsperiode. Tidligere har jumbo-realkreditinstitutter ofte krævet, at boligkøbere opkræver 30% af boligens købspris (sammenlignet med 20% i konventionelle realkreditlån). Nu er tallet faldet så lavt som 10% til 15%.(Husk, at der kan være forskellige fordele ved at gøre en højere forskudsbetaling - blandt andet for at undgå omkostningerne ved privatforsikring: Se

Privatforsikring: Undgå det for disse 6 grunde ). Du kan tildele alle disse lave renter for renter og nedbetalinger til, at banker generelt er meget ivrige efter at finde nye kunder for deres jumbo-lånepakker. Jumbo realkreditlåntagere vil sandsynligvis være eller er på vej mod at blive den slags high net worth enkeltpersoner institutioner elsker at tilmelde sig langsigtede produkter. Sådanne kunder har en fremragende kredit historie, masser af aktiver og ofte behovet for yderligere rigdom ledelse og investeringstjenester ned af vejen. Plus, det er mere praktisk for en bank at administrere en enkelt $ 2 millioner realkreditlån end 10 $ 200.000 realkreditlån.

Hvem skal få et Jumbo-lån?

Disse realkreditlån anses for at være mest hensigtsmæssige for et segment af højindkomsttagere, der udfører mellem $ 250.000 og $ 500.000 om året. Dette segment er kendt som HENRY, et akronym for "højt indtjente, ikke rige endnu"; det refererer til folk, der generelt tjener mange penge, men ikke har millioner i ekstra penge eller andre aktiver akkumuleret - endnu.

Mens en person i HENRY-segmentet måske ikke har samlet rigdommen om at købe et dyrt nyt hjem med kontanter, har sådanne højindkomstpersoner normalt bedre kredit score og mere omfattende kredithistorier end den gennemsnitlige hjemkøber søger en konventionel realkreditlån til et lavere beløb.

Sammen med at have mere veletableret kredit, har også højere indkomster en mere solidt etableret pensionsregnskab. De har ofte bidraget til sådanne investeringskonti i længere tid end lavereindkomsttagere. De har normalt bidraget med flere midler til sådanne konti, således at kontosaldoen repræsenterer betydelige beløb.

Et Jumbo Låns Skatteimport

Bare fordi du kunne kvalificere dig til et af disse lån, betyder det ikke, at du bør tage det. Du bør bestemt ikke, hvis du regner med det, der giver dig en betydelig skatteafgang, for eksempel.

Du er sikkert klar over, at du kan fradrage fra din skat de pantrenter du har betalt for et givet år. Men du har sandsynligvis aldrig behøvet at bekymre sig om den cap, som IRS placerer på dette fradrag. Du kan fradrage renterne, så længe realkreditlånet selv er $ 1 million eller mindre. Hvis dit pant er større, får du ikke det fulde fradrag. For eksempel, hvis du tog en $ 2 millioner jumbo realkreditlån, der påløber $ 60, 000 i renter om året, kan du kun fratrække $ 30.000 - renter på den første million af dit realkreditlån. Så du får kun en skatteafbrydelse på halvdelen af ​​realkreditrenterne.

Og selv om jumbos rentesatser kommer mere i tråd med konventionelle realkreditlån, kan det stadig være nødvendigt at knuse tal og sammenligne vilkår for at se, om der tages to mindre sammenfaldende lån i stedet for en stor jumbo, kan det vise sig bedre for din økonomi i det lange løb.