Hvis det næste hjem, du planlægger at købe, kommer med et særligt stejlt pris, skal du muligvis søge om et jumbo-pant til at finansiere det. Disse lån, ofte over en halv million dollars og derover, er designet til at finansiere luksusejendomme og boliger på et stærkt konkurrencedygtigt lokalt ejendomsmarked og kommer med unikke tegningsbehov og skatteimplikationer.

Men bortset fra at være store, hvad er præcis jumbo-lån eller realkreditlån, og hvordan adskiller de sig fra deres konventionelle, mindre store modparter?

Fannie Mae, Freddie Mac og Långrænser

Omkring 90% af alle pant i USA er støttet af to kvasi-offentlige myndigheder, Fannie Mae og Freddie Mac. (For mere, se:

Fannie Mae: Hvad det virker og hvordan det virker. Disse to agenturer vil securitisere (dvs. købe, pakke og videresælge) stort set noget pant så længe det overholder til deres "konformerende lån" -retningslinjer, hvilken faktor i en låntagers kredit score og historie, gæld til indtægt (DTI), realkreditlånets værdi og en anden nøglefaktor: størrelsen på lånet. Fra og med 2017 er det nationale maksimum for tilpasningslån $ 424, 100 for en enkeltbolig bolig. Men mere end 208 amter omkring USA er udpeget som høje omkostninger, konkurrencedygtige områder (tænk New York City, Los Angeles, Nantucket); i disse kan de maksimale låne grænser nå $ 625, 500.

Når realkreditlån overstiger disse tærskelværdier, når de modtager deres "jumbo" -status. Husk dog, at mens jumbo-realkreditlån falder udenfor i overensstemmelse med lånebegrænsninger og ikke støttes af Fannie Mae eller Freddie Mac, følger mange stadig retningslinjerne for "kvalificeret realkreditlån", der blev fastsat i januar 2014 af Consumer Financial Protection Bureau.

Kvalifikation: Konventionelle vs Jumbo Realkreditlån

Fordi jumbo-lån ikke understøttes af føderale agenturer som konventionelle realkreditlån, tager långivere større risiko, når de tilbyder dem. Det betyder, at du står over for strengere kreditkrav, hvis du forsøger at sikre en. De fleste långivere vil gerne se følgende:

Bevis for indkomst:

Kom forberedt med to års værd af skat dokumentation eller lignende papirarbejde, der viser, at du har en pålidelig og konsistent indtægtskilde. Långivere vil også gerne se, at du har tilstrækkelige likvide aktiver til rådighed for at dække seks måneders værdipapirudbetalinger eller mere.

• Sterling kredit score og historie: Generelt har du brug for en kredit score på mindst 620 (betragtes som "fair"), før en långiver vil godkende dig til et almindeligt pant. Men der er en lav sandsynlighed långivere vil godkende dig til et jumbo realkreditlån, hvis din kredit score falder under 700-720 rækkevidde, selvom der er nogle beviser dette er begyndt at ændre.

• Skat-til-indkomstforholdet (DTI): Da de fleste konventionelle realkreditlån også er kvalificerede realkreditlån, skal din gældsforbrugsprocent (dine månedlige gældsforpligtelser i forhold til din månedlige indkomst) være 43% eller mindre . Den samme regel ville gælde for jumbo-realkreditlån, der også er kvalificerede realkreditlån, men ofte långivere vil have, at du har en lavere DTI siden lånet er så stort. (Se

• Hvordan påvirker min gældsindtægt (DTI) ratio min evne til at få et pant? ) Nedbetalinger: For et par år siden ville jumbo realkreditlånere have krævet højere nedbetalinger - omkring 30% eller mere - sammenlignet med konventionelle realkreditlån, som typisk er 20%. Imidlertid er forholdet mellem nedbetalinger og realkreditværdier afslappet for begge kategorier, hvor store långivere som PNC Financial Services Group og Wells Fargo for nylig tilbyder jumbo-realkreditlån til henholdsvis 15% og 10,1%.

• Sammenligning af priser I de seneste måneder har den gennemsnitlige årlige procentvise rente (APR) for et jumbo-realkreditlån stort set været på niveau med konventionelle realkreditlån. Faktisk er det ikke ualmindeligt at se et

lavere

APR for et jumbo-pant. For at sammenligne jumbo realkreditrenter er det nyttigt at bruge en realkreditkalkulator som den nedenfor. Skattelovgivningen

Hvis du allerede er et boligejer, er du sikkert klar over, at du kan fradrage fra din skat de renter du har betalt på dit pant i et givet år. Men du har sandsynligvis aldrig behøvet at bekymre sig om den cap, som IRS placerer på dette fradrag.

Ja, du kan fratrække realkreditrenten - så længe realkreditlånet selv er $ 1 mio. Eller mindre. Hvis dit pant er større, får du ikke det fulde fradrag. For eksempel, hvis du tog en $ 2 millioner jumbo realkreditlån, der påløber $ 60, 000 i renter om året, kan du kun fratrække $ 30.000 - renter på den første million af dit realkreditlån. Så du får kun en skatteafbrydelse på halvdelen af ​​realkreditrenterne.

Bottom Line

Krav til at få et pant er strenge i disse dage. Fordi jumbo-realkreditlån er meget mere værdifulde og ikke støttes af regeringen, skal låntagere have betydelige aktiver og en stærk kredithistorie. Alligevel er der tegn på, at jumbos bliver lettere at opnå; rent faktisk er renten på dem på linje med dem i konventionelle realkreditlån.

Du kan bidrage med disse lave takster til, at jumbo-realkreditlåntagere sandsynligvis vil have fremragende kredit og betydelige aktiver. Også bankfolk er ivrige efter at tiltrække virksomheder af high-net-værdige enkeltpersoner til et langsigtet produkt som et realkreditlån, da disse låntagere også kan blive kunder for andre produkter og wealth management-tjenester, som banken kan tilbyde.