Lægerens teori om fast ejendom går noget som dette: Pilgrimerne ankom. De begyndte at bruge jord. Flere europæere kom. Efterspørgslen efter jord var så høj, at indianerne blev skubbet ud for at gøre plads til de nyankomne bosættere. Mere jord kan ikke bygges, så efterspørgslen og priserne vil altid stige, hvilket gør ejendomme til en god investering.

Desværre er formlen ikke helt så enkel. Her ser vi kig på ejendomspriserne og den langvarige teori om, at de vil stige på ubestemt tid.

Historiske ejendomspriser, bobler og derover

Forud for den velkendte udbredt boligblok og det resulterende fast ejendomskrasj, der begyndte alvorligt i 2007, er historiske boligprisdata fra National Association of Realtors (NAR) syntes at støtte teorien om uendelige stigende priser. Diagrammet nedenfor sporer middelpriserne fra 1968 til 2004 og viser en gennemsnitlig årlig stigning på 6,4%, uden et enkelt fald i 36-årsperioden.

Figur 1: Mellemhuspriser fra 1968 til 2004

Kilde: National Association of Realtors

Hvad dataene ikke viser

2004 var desværre det sidste år for husejere af sunde vækstnumre, før markedet blev fladt. I 2006 viste NAR-data kun en stigning på 1%. Derefter oplevede markederne et hidtil uset fald.

Nationale priser faldt i 2007. De faldt igen i 2008 og endnu engang i 2009. I midten af ​​2010 var boligpriserne faldet tilbage til 2004-niveauet på et stagnerende marked. Det, der havde i årtier, virkede som en envejsbillet, hvor det voksende overskud var faldet med mere end 30% om få år, ifølge Standard og Poors data. (Se også: Hvorfor boligmarkedsbobler Pop .)

Selv før tallene begyndte at gå på den forkerte måde, gav salgsprisudviklingsdataene et ufuldstændigt billede. National Association of Home Builders rapporterer, at den gennemsnitlige hjemmestørrelse i Amerika var 983 kvadratfod i 1950, 1 500 kvadratfod i 1970 og 2. 349 kvadratfod i 2004. Denne tendens fortsatte i første halvdel af 2000'erne efter som det begyndte at aftage noget. (Se også: McMansion: En nærmere kig på Big House Trend. )

Med størrelsen af ​​boliger bliver større og inflationen øger omkostningerne ved byggematerialer, er det kun logisk, at boligpriserne ville stige. Men hvad sker der, hvis inflationen er faktureret ud af billedet? Resultatet er noget helt uventet. Selv før ejendomsulykket i slutningen af ​​2000'erne faldt boligpriserne ofte og betydeligt. (Se også: Lukning af en fast ejendomsaftale i en nedadgående marked. .)

I virkeligheden, Første Verdenskrig, Den Store Depression, 2. Verdenskrig, 1970'erne og 1980'erne så man alle perioder med betydelige prisfald.Der er også regelmæssigt mindre fald på andre punkter. (Se også: graf fremstillet af New York Times i 2006.)

Nationalnumre, regionale tendenser og dit nabolag

Selv de nationale trendnumre fortæller kun en del af billedet. Boligprisudviklingen kan variere meget fra geografisk region til geografisk region. En boom i Californien kan maske en buste i Detroit. Selv inden for samme by kan tallene variere meget. Områder, der oplever ny vækst eller gentrifikation, kan vise en betydelig prisforøgelse, mens områder i hele byen kan være i tilbagegang.

Når du ser på de nationale og regionale statistikker, skal du sørge for at tage højde for markedets virkelighed i dit lokalområde. Stigende priser på nationalt plan kan ikke hjælpe dig, hvis din by, stat eller kvarter er i tilbagegang.

Virkelighed

Et andet vigtigt punkt at overveje, når man ser på fast ejendom som investering, er at din "investering" aldrig vil betale sig, medmindre du sælger den. Så selvom din primære bopæl er fordoblet i værdi siden du købte den, ud fra et praktisk synspunkt, betyder det nok bare, at din ejendomsskat er gået op. Al den gevinst, du har oplevet, er kun en gevinst på papir, indtil du sælger ejendommen.

Hvis du vælger at sælge og håber at købe et andet hjem i samme område, så husk at priserne på andre boliger er steget også. For virkelig at bestille en gevinst ved dit salg, vil du sandsynligvis være nødt til at flytte til mindre hjem i samme område eller flytte ud af området og finde et billigere sted at bo.

Selvom det er muligt at trykke på egenkapitalen i dit hjem ved at tage et lån mod det, har det været en tåbelig strategi tidligere at bruge dit hus som en pengeautomat. Ikke alene betyder den rente, du betaler, at spise i dit overskud, men lånets betaling tager væk fra din økonomiske stabilitet. Hvis ejendomspriserne falder, kan du finde dig i den uundgåelige position som skyldes mere på lånet end huset er værd. (Se også: Home Equity Loans: Omkostningerne .)

Så er Real Estate en dårlig investering?

På nuværende tidspunkt tænker du måske på, at der ikke er nogen værdi i at købe et hjem i håb om, at det vil komme i værdi over tid. Selvom det er sandt, at du ikke sandsynligvis vil se fortjeneste, som du kan bruge, hvis du planlægger at leve i samme hus hele dit liv, hvis du går ind i købet med en exitstrategi, er der en langt bedre chance for at se en cash profit.

Først skal du overveje, hvorfor du køber et hjem. Hvis svaret er "at leve i det", så skal du stoppe med at tænke på overskud og tab. Hvis svaret er "at tjene penge" så skal du indtaste transaktionen med en exitstrategi. Husk købsprisen på ejendommen, bør du have en salgspris i tankerne.

Når dit prispunkt er nået, ville du sælge ejendommen ligesom du ville have et lager, der har værdsat. Dette kan ikke være en praktisk tilgang til din primære bopæl, afhængigt af din livsstil, men det er præcis det, mange investorer gør, når de køber ejendomme, renoverer dem og sælger dem.Bare husk at priserne ikke altid går op. I 2010 faldt nogle dele af markedet 40% fra deres toppe.

Japan har tidligere set boligpriserne endnu mere. Det betyder ikke, at disse priser ikke vil hoppe tilbage til rentabelt territorium, men husk på, at det i nogle tilfælde kan tage meget lang tid.

The Bottom Line

Med historien som vejledning ville de fleste vilde boligejere gøre det godt at købe et sted, de rent faktisk håber at bo, betale renten hurtigt, bo der indtil pensionering og derefter nedskære og flytte til et billigere hjem. Det er ikke sikkert, men denne strategi øger sandsynligheden for at opnå en fortjeneste.