I simpelt henseende er et realkreditlån et langsigtet lån designet til at hjælpe låntageren med at købe et hus. Ud over at tilbagebetale hovedstolen er låntageren forpligtet til at foretage rentebetalinger til långiveren, og hjemmet og jorden omkring det tjener som sikkerhedsstillelse. Men hvis du søger at købe et hus, skal du vide mere end disse generaliteter. I denne artikel vil vi se på, hvordan et pant fungerer og hvordan det er betalt.

Historie

Næsten alle, der køber et hus, har et pant. Realkreditrenter nævnes ofte på aftennytterne, og spekulationer om hvilken retning satserne vil flytte er blevet en standard del af vores finansielle kultur. Selv om det ser ud som om realkreditlån altid har været til rådighed, kom det moderne realkreditlån først i 1934, da regeringen for at hjælpe landet med at overvinde den store depression skabte et pantprogram, der minimerede den nødvendige forskudsbetaling og dermed øgede det beløb, som potentielle husejere kunne låne. Før oprettelsen af ​​dette pantprogram var en 50% forskudsbetaling forpligtet til at købe et hjem. I dag er en 20% nedbetaling ønskelig (da det minimerer krav til private realkreditforsikringer), men der findes pantprogrammer, der giver betydelige lavere nedbetalinger. (For mere om PMI, se

Forstå dit boliglån .)

Mortgage Payments

De primære faktorer, der bestemmer dine månedlige realkreditlån, er størrelsen og løbetiden på lånet. 'Størrelse' refererer til mængden af ​​lånte lån og 'løbetid' refererer til den tid, hvorunder lånet skal betales fuldt ud. Der er et omvendt forhold mellem lånets løbetid og størrelsen af ​​den månedlige betaling: længere vilkår resulterer i mindre månedlige betalinger. Af denne grund er 30-årige realkreditlån den mest populære panttype. Hvis du køber et realkreditlån, når du kender størrelsen på det lån du har brug for til dit nye hjem, er det nemt at sammenligne realkreditlån og forskellige långivere ved at bruge en realkreditberegner.

PITI: Komponenterne i en realkreditbetaling

Når lånets størrelse og løbetid er fastlagt, er der fire faktorer, der spiller en rolle i beregningen af ​​en realkreditbetaling. Disse fire punkter er hovedstol, renter, skatter og forsikringer (PITI). Som vi ser på disse fire faktorer, vil vi overveje en $ 100.000 pant som et eksempel.

Principal

En del af hver realkreditbetaling er dedikeret til tilbagebetaling af revisor. Lånene er struktureret således, at det beløb, som hovedstol tilbagebetales til låntageren, begynder at blive lille og stiger med hver pant betaling. Mens realkreditbetalingerne i de første år primært består af rentebetalinger, består betalingerne i de sidste år primært af hovedstolpenge.For vores $ 100.000 pant er hovedstolen $ 100, 000. Renter Renter er långiverens belønning for at tage en risiko og låne penge til en låntager. Renten på et realkreditlån har en direkte indflydelse på størrelsen af ​​et realkreditlån - højere renter betyder højere realkreditlån. (For yderligere læsning om forskellige typer af realkreditrenter, se: Forpagtninger: Fastpris versus Justerbar-sats . ) Så for de fleste boligkøbere reducerer de højere renter de penge, de har kan låne, og lavere renter øger det. Hvis renten på vores $ 100.000 pant er 6%, vil den samlede hovedstol og rente månedlige betaling på et 30-årigt realkreditlån være noget som $ 599. 55 ($ 500 rente + $ 99, 55 hovedstol). Det samme lån med 9% rentesats resulterer i en månedlig betaling på $ 804. 62. (For at få en ide om, hvilken månedlig betaling der opstår som følge af en bestemt hovedstol og rentesats, se denne kalkulator.) Skatter Fast ejendom skatter vurderes af statslige organer og bruges til at finansiere forskellige offentlige tjenester som skole byggeri og politi- og brandvæsenstjenester. Skatter beregnes af regeringen hvert år, men enkeltpersoner kan betale disse skatter som en del af deres månedlige betalinger. Det beløb, der skal betales i skat, er divideret med det samlede antal månedlige pant i et givet år. Långiveren samler betalingerne og holder dem i escrow indtil skatten skal betales. Forsikring Der er to typer forsikringsdækning, der kan indgå i en pant betaling. Ligesom fast ejendom skatter, er forsikringsbetalinger foretaget med hver pant betaling og holdes i escrow indtil regningen er forfalden. Den første type forsikring er ejendomsforsikring, som beskytter hjemmet og dets indhold mod brand, tyveri og andre katastrofer. Den anden type forsikring er PMI (nævnt ovenfor), hvilket er obligatorisk for husejere, der køber et hjem med en forskudsbetaling på mindre end 20% af boligens omkostninger. Denne type forsikring beskytter långiveren, hvis låntageren ikke kan tilbagebetale lånet. Fordi det minimerer standardrisikoen på lånet, tillader PMI også långivere at sælge lånet til investorer, der igen kan have en vis sikkerhed for, at deres gældsinvesteringer vil blive betalt tilbage til dem. PMI dækning kan tabes, når låntageren har mindst 20% egenkapital i hjemmet. Mens hovedstol, renter, skatter og forsikringer udgør et typisk pant, vælger nogle låntagere pant, der ikke omfatter skatter eller forsikringer som en del af den månedlige betaling. Med denne type lån har låntagere en lavere månedlig betaling, men skal selv betale skat og forsikring.

Hvordan Mortgages Work: Amortisationsplanen

Et pantens afskrivningsplan giver et detaljeret kig på præcis, hvilken del af hver pant betaling der er afsat til hver komponent i PITI. Som tidligere nævnt består realkreditbetalingen i de første år primært af rentebetalinger, da det gradvist bevæger sig mod at hovedstolen bliver større.

I vores eksempel på en $ 100.000, 30-årig realkreditlån består afskrivningsplanen af ​​360 betalinger. Den delvist afskrivningsplan, der vises nedenfor, viser, hvordan balancen mellem hovedstol og rentebetalinger vender over tid, da senere betalinger primært består af hovedstol.

Betaling

Principal	Renter	Hovedbalance	1
$ 99. 55	$ 500. 00	$ 99, 900. 45	12
$ 105. 16	$ 494. 39	$ 98, 772. 00	180
$ 243. 09	$ 356. 46	$ 71, 048. 96	360
$ 597. 00	$ 2. 99	$ 0	Som skemaet viser, er hver af de krævede betalinger $ 599. 55, men beløbet dedikeret til hovedstol og renter varierer fra betaling til betaling. På grund af det omvendte forhold mellem hovedstol og renter betalt, er det ved starten af ​​dit pant, at den rente, hvor du får egenkapital i dit hjem, er meget langsommere. Dette viser værdien af ​​at foretage ekstra hovedstolpenge, hvis pantet tillader forudbetaling. Hver ekstra betaling resulterer i en større tilbagebetalt del af rektor, og reducerer renterne for hver fremtidig betaling, der flytter boligejerne mod det ultimative mål: at betale pantet.

The Bottom Line

Et pant er et vigtigt redskab til at købe et hus, da det gør det muligt for enkeltpersoner at blive boligejere uden at foretage en stor proportional forskudsbetaling. Men når du tager et realkreditlån, er det vigtigt at forstå strukturen i dine betalinger, hvis komponenter er dedikeret ikke kun til hovedstolen (det beløb du lånte), men også renter, skatter og forsikringer. Denne struktur bestemmer, hvor længe det vil tage for at betale pantet, og i gengæld hvor dyrt det i sidste ende vil være at finansiere dit hjem.