Estimering af værdien af ​​fast ejendom er nødvendig for en række bestræbelser, herunder ejendomsfinansiering, notering af ejendomme til salg, investeringsanalyse, ejendomsforsikring og beskatning af fast ejendom. For de fleste er det bedst at anvende fast ejendom værdiansættelsen ved at fastsætte spørgs- eller købsprisen på en ejendom. Denne artikel vil give en introduktion til de grundlæggende begreber og metoder til fast ejendom værdiansættelse, især som det vedrører salg af fast ejendom.

SEE: Sådan værdiansættes en ejendomsinvesteringsejendom

Grundlæggende værdiansættelseskoncepter

Værdi
En væsentlig vurdering i vurderingen er at bestemme en ejendoms værdi: nutidsværdien af fremtidige fordele som følge af ejendomsretten til fast ejendom. I modsætning til mange forbrugsvarer, der hurtigt anvendes, realiseres fordelene ved fast ejendom over en lang periode. Derfor skal et skøn over ejendomsværdien tage hensyn til økonomiske og sociale tendenser, såvel som offentlige kontroller eller bestemmelser og miljømæssige forhold, som kan påvirke de fire elementer af værdi:

• Efterspørgsel - ønsket eller behov for ejerskab understøttet af de økonomiske midler til at tilfredsstille ønsket
• Utility - evnen til at tilfredsstille fremtidige ejers ønsker og behov
• Skarphed - den endelige udbud af konkurrerende ejendomme og
• Overførbarhed - den lethed, hvorpå ejerskabsrettigheder overføres.

Værdi Vs. Omkostninger og pris

Værdien er ikke nødvendigvis lig med kostpris eller pris . Omkostninger refererer til faktiske udgifter; for eksempel materialer og arbejde. Pris på den anden side er det beløb, som nogen betaler for noget. Mens omkostninger og pris kan påvirke værdi, bestemmer de ikke værdien. Salgsprisen på et hus kan være $ 150.000, men værdien kan være betydeligt højere eller lavere. For eksempel, hvis en ny ejer finder en alvorlig fejl i huset, såsom et fejlagtigt fundament, kan husets værdi være lavere end prisen.

Markedsværdi

En vurdering er en vurdering eller skøn vedrørende værdien af ​​en bestemt ejendom fra en bestemt dato. Bedømmelsesrapporter bruges af virksomheder, offentlige myndigheder, enkeltpersoner, investorer og realkreditinstitutter, når de træffer vigtige beslutninger vedrørende fast ejendomstransaktioner. Målet med en vurdering er at bestemme en ejendoms markedsværdi: den mest sandsynlige pris, som ejendommen vil bringe på et konkurrencedygtigt og åbent marked. Markedsprisen, den pris, en ejendom rent faktisk sælger, kan ikke altid repræsentere markedsværdien. Hvis en sælger f.eks. Er under tvivl på grund af truslen om afskærmning, eller hvis ejendommen sælges i et privat salg uden at blive udsat for det åbne marked, kan ejendommen sælge under markedsværdien.

Bedømmelsesmetoder

En præcis vurdering afhænger af metodisk indsamling af data. Specifikke data, der dækker detaljer vedrørende den pågældende ejendom og generelle data vedrørende nationen, regionen, byen og kvarteret, hvor ejendommen er beliggende, indsamles og analyseres for at nå frem til en værdi. Tre grundlæggende fremgangsmåder anvendes under denne proces for at bestemme en ejendoms værdi.

Metode 1 - Salgssammenligningsstrategi

Sammenligningsmetoden anvendes generelt til at vurdere enkeltfamiliehuse og jord. Nogle gange kaldes markedsdata tilgangen, det er et estimat af værdi opnået ved at sammenligne en ejendom med for nylig solgte ejendomme med lignende karakteristika. Disse lignende egenskaber betegnes som sammenlignelige , og for at give en gyldig sammenligning, skal hver:

• Være som ligner emneegenskaben som muligt;
• Har været solgt inden for det sidste år på et åbent og konkurrencedygtigt marked og
• Har været solgt under typiske markedsforhold.

Sammenligninger
Sammenligninger skal være så ens som muligt for emneegenskaben, og mindst tre eller fire skal anvendes i vurderingsprocessen. De vigtigste faktorer, der skal overvejes ved valg af sammenligneligheder, er størrelsen og placeringen af ​​emnet og de sammenlignelige egenskaber. Placeringen er ekstremt vigtig, fordi den kan have en enorm effekt på ejendommens markedsværdi.

Justeringer

Da der ikke er nogen to egenskaber ens, vil der blive foretaget justeringer af sammenlignelige salgspriser for at tage højde for forskellige funktioner og andre faktorer, som vil påvirke værdien, herunder:

• Bygningens alder og tilstand;
• Dato for salg, hvis der sker økonomiske ændringer mellem salgstidspunktet for en sammenlignelig og datoen for vurderingen
• Placering, da lignende ejendomme kan variere i pris fra nabolag til kvarter;
• Fysiske egenskaber, herunder partikelstørrelse, landskabspleje, type og kvalitet af byggeri, antal og type værelser, kvadratmeter boligareal og hvorvidt en ejendom har trægulve, en garage, køkkenopgraderinger, pejs, pool , central luft mv. og
• Salgsbetingelser, som f.eks. hvis en ejendoms sælger var i tvivl, eller hvis en ejendom blev solgt mellem slægtninge (til nedsat pris).

Markedsværdioverslaget for emneejendommen vil falde inden for det interval, der er dannet af de justerede salgspriser for sammenlignelige virksomheder. Da nogle af de tilpasninger, der er foretaget til salgspriserne på de sammenlignelige varer, vil være mere subjektive end andre, er vægtet overvejelse typisk givet til de sammenlignelige enheder, der havde mindst mulig justering.

Metode 2 - Omkostningsstrategi

Omkostningsmetoden kan bruges til at estimere værdien af ​​egenskaber, der er forbedret af en eller flere bygninger. Denne metode indebærer separate estimater af værdi for bygningen (er) og jorden, under hensyntagen til afskrivninger. Estimaterne lægges sammen for at beregne værdien af ​​den samlede forbedrede ejendom.Omkostningsmetoden antager, at en rimelig køber ikke ville betale mere for en eksisterende forbedret ejendom end det ville koste at købe et sammenligneligt parti og konstruere en bygning, der er sammenlignelig med hensyn til ønskelighed og anvendelighed. Denne tilgang er nyttig, når ejendommen vurderes er en form for ejendom, der ikke ofte sælges og ikke er en indtægtsproducerende ejendom. Eksempler herpå er skoler, kirker, hospitaler og offentlige bygninger.

Bygningskostnader

Bygningskostnader kan estimeres på flere måder, herunder kvadratfodmetoden, hvor prisen pr. Kvadratfod af en nybygget sammenlignelig multipliceres med antallet af kvadratfod i fagbygningen; metode til enhed, hvor omkostningerne anslås på grundlag af byggekostnaden pr. måleenhed for de enkelte bygningskomponenter, herunder arbejdskraft og materialer samt kvantitetsundersøgelsesmetoden, der estimerer de mængder råmaterialer, der er nødvendige for at erstatte fagbygning sammen med den aktuelle pris på materialer og tilhørende installationsomkostninger.

Afskrivninger

Ved afskrivning henvises afskrivninger til enhver betingelse, der påvirker værdien af ​​en forbedring af fast ejendom negativt og tager højde for:

• Fysisk forringelse, herunder hærdbar forringelse, såsom maling og udskiftning af tag og uhelbredelig forringelse, såsom strukturelle problemer
• Funktionel forældelse, der refererer til fysiske eller designmæssige egenskaber, der ikke længere anses for ønskelige af ejere af ejendomme, såsom lave lofter, forældede inventar eller boliger med fire soveværelser, men kun et bad og
• Økonomisk forældelse forårsaget af faktorer er uden for ejendommen, såsom at være placeret tæt på en støjende lufthavn eller forurenende fabrik.

Omkostningsmetoden for ejendomsvurdering indbefatter fem grundlæggende trin:

• Skøn værdien af ​​jorden som om den var ledig og tilgængelig for at blive udnyttet til sin højeste og bedst mulige anvendelse ved hjælp af salgs sammenlignings tilgangen, da jord ikke kan være afskrives.
• Anslå de nuværende omkostninger ved at opbygge bygningen / bygningerne og forbedringerne på stedet.
• Anslå størrelsen af ​​afskrivningerne på forbedringer som følge af forringelse, funktionel forældelse eller økonomisk forældelse.
• Træk afskrivningerne fra de anslåede byggekostnader.
• Tilføj den anslåede værdi af jorden til de afskrivne omkostninger ved bygningen / bygningerne og forbedringer af stedet for at bestemme den samlede ejendomsværdi.

Metode 3 - Indkomstkapitaliseringsmetode

Indkomstmetoden er den tredje metode til vurdering af fast ejendom og er baseret på forholdet mellem den afkast, en investor kræver, og den nettoindkomst, som en ejendom producerer. Det bruges til at estimere værdien af ​​indkomstproducerende egenskaber som lejlighedskomplekser, kontorbygninger og indkøbscentre. Vurdering ved hjælp af indkomst kapitalisering tilgang kan være ret ligetil, når emnet ejendom kan forventes at have en fremtidig indkomst, og når dens udgifter er forudsigelige og stabile.

Direkte kapitalisering

Bedømmere skal udføre følgende trin, når de bruger direkte kapitalisering:

• Estimere den årlige potentielle bruttoindkomst;
• Tage i betragtning ledige stillinger og udlejningstab til at bestemme den effektive bruttoindkomst;
• Fradrag årlige driftsomkostninger til beregning af årets netto driftsindtægter;
• Anslå den pris, som en typisk investor ville betale for indkomsten produceret af den pågældende type og klasse af ejendom. Dette opnås ved at estimere afkastet eller kapitaliseringsraten og
• Anvend kapitaliseringsraten til ejendommens årlige netto driftsindtægter til at danne et estimat af ejendommens værdi.

Bruttoindkomstmultiplikatorer

Metoden for bruttoindkomstmultiplikator (GIM) kan bruges til at vurdere andre ejendomme, der typisk ikke købes som indkomstegenskaber, men som kan lejes, f.eks. En- og tofamiliehuse. GRM-metoden vedrører salgsprisen på en ejendom til den forventede lejeindtægt. For boligejendomme anvendes brutto månedlig indkomst typisk; For kommercielle og industrielle ejendomme vil den brutto årlige indkomst blive brugt. Bruttoindkomst multiplikatormetoden kan beregnes som følger:

Salgspris / Lejeindtægt = Bruttoindkomstmultiplikator

Seneste salgs- og udlejningsdata fra mindst tre lignende egenskaber kan bruges til at etablere en præcis GIM. GIM kan derefter anvendes til den anslåede fair markedsudlejning af emneejendommen til bestemmelse af markedsværdien, som kan beregnes som følger:

Lejeindtægt X GIM = Estimeret markedsværdi

Bundlinjen

Nøjagtig Fast ejendom værdiansættelse er vigtigt for pant långivere, investorer, forsikringsselskaber og købere og sælgere af fast ejendom. Mens vurderinger foretages generelt af dygtige fagfolk, kan enhver, der er involveret i en reel transaktion, drage fordel af at få en grundlæggende forståelse af de forskellige metoder til fast ejendom værdiansættelse.