En af de primære overvejelser, når en person søger at refinansiere eller købe et hus, er den gældende rentesats på boligmarkedet, fordi satsen har en direkte økonomisk indvirkning på låntagerens disponible indkomst og ansvar.

Men hvad påvirker realkreditrenter? Økonomien, renten og realkreditrenten er sammenvævet, idet den amerikanske centralbank (Fed) har en direkte (og afledt) effekt på hver af disse.

Økonomien og renten

Fed's politikker er baseret på den økonomiske situation i USA. Federal Open Market Committee (FOMC), som kan kaldes Fed's beslutningstagende arm, vurderer USAs økonomiske sundhed baseret på kvalitetsdata fra forskellige agenturer. Baseret på, hvad FOMC mener om den økonomiske situation (som vækst, inflation og beskæftigelse), beslutter Fed sine satser. Den føderale fondskurs er en af ​​nøgletalene, og de øvrige vigtige monetære renter, som diskonteringsrenten og prime-renten, påvirkes af Federal Reserve-satsen.

Når Federal Reserve holder føderalsatsen på lavt niveau, påvirker den hele amerikansk økonomi gennem andre rentesatser, der gør lån til mennesker og virksomheder billigere. Det opfordrer folk til at tage forbrugslån til at bruge, og virksomheder er induceret til at låne til ekspansion og andre formål - som alle bidrager til at stimulere økonomisk vækst og øge beskæftigelsen.

Der er situationer som meget høj inflation, når centralbanken øger renterne for at styre pengemængden i økonomien. Målet for den føderale fondskurs var så høj som 20% i de inflationære tidlige 1980'ere; satsen er faldet støt indtil for nylig. FOMC hævede målområdet for føderale midler til 0. 25% - 0. 5% fra december 2015 og fremover. (Relateret læsning, se: Feds nye værktøjer til manipulation af økonomien.)

Ændringen i føderalsatserne overføres gennem open market operations (OMO) (dvs. køb eller salg af amerikanske statsobligationer). Hvis Fed har til formål at øge pengemængden i økonomien, køber den obligationer og giver kontanter i bytte. Når Fed køber obligationer, stiger obligationspriserne op, og den resulterende stigning i pengemængden gør det billigere at låne renten og sænke renten.

Omvendt, hvis Fed sigter mod at presse den overskydende pengemængde, så sælger den obligationer og modtager kontanter. Salgsobligationer reducerer obligationspriserne samtidig med at pengemængden reduceres, hvilket betyder mindre penge, der cirkulerer i økonomien. Det gør låntagning dyrere og skubber renten opad. Som en tommelfingerregel flytter obligationspriser og rentesatser i modsatte retninger.(For mere, se: Hvorfor har rentesatser tendens til at have et omvendt forhold til obligationspriser?)

Lænkerne med realkreditlån

Realkreditrenter påvirkes ikke umiddelbart af en ændring i den økonomiske situation eller renten, men der er mange links, der langsomt overfører deres indflydelse. Så, hvad afhænger realkreditrenten?

Langsigtet statsobligationsrente har direkte indvirkning på faste realkreditrenter (langsigtet udbytte betyder en 10-årig og 30-årig). Der er et andet produkt, der konkurrerer om de samme investorer, der investerer i 10-årige eller 30-årige Treasuries, kendt som pantsikrede værdipapirer (MBS). Så snart disse udbytter stiger, skal disse produkter også tilbyde højere afkast for at tiltrække investorer, hvilket kun er muligt, når lånene udleveres til en højere sats. Således medfører højere udbytter øgede realkreditrenter. (Relateret læsning, se: Fortjeneste fra realkreditgæld med MBS.)

Lad os nu relatere udbyttet på statskasser til økonomien. Sig, at de økonomiske udsigter er dystre; folk kan lide at flytte ud af aktier over for statsobligationer og værdipapirer til investering, da de betragtes som den sikreste. Dette øger efterspørgslen efter disse instrumenter, hvilket skubber obligationspriserne op. Efterhånden som obligationspriserne går op, falder udbyttet (eller afkastet) på dem. Efterhånden som renten falder, begynder realkreditrenter også at falde ned. På den måde vil et svagt økonomisk scenario generelt ledsages af lavere realkreditrenter (via obligationsmarkedet) og lavere renteniveauer, da centralbanken forsøger at styrke økonomien. Det modsatte er sandt, når den økonomiske situation og udsigterne er gode.

Mens den føderale fondskurs (og andre renter) ikke har direkte virkning på langsigtede faste realkreditrenter, har de en direkte virkning på de rentetilpasningslån (ARM). Det skyldes, at de rentetilpasne lån revideres og revideres månedligt, halvårligt eller årligt afhængigt af ansættelsesperioden og er knyttet til etårigt udbytte.

Rentekurven er en kurve, der viser de kortsigtede og langsigtede Treasury udbytter. Nedenstående tabel viser de daglige rentekurver for de forskellige tidsrum fra 2007-2015 (første dag i året) sammen med renteniveauet omkring den tid. I et normalt økonomisk scenario bør de langsigtede udbytter være højere end kortsigtede udbytter. Husk, at der altid er et spænd mellem de langsigtede renter og realkreditrenten for at tage højde for de risici, der er forbundet med et realkreditlån.

Dato	3 Måneder	1 År	10 År	30 År	Realkreditlån
01/02/2007	5. 07	5. 00	4. 68	4. 79	6. 22
01/02/2008	3. 26	3. 17	3. 91	4. 35	5. 76
2009/01/02	0. 08	0. 04	2. 46	2. 83	5. 05
01/04/2010	0. 08	0. 45	3. 85	4. 65	5. 03
01-03-2011	0. 15	0. 29	3. 36	4. 39	4. 76
01-03-2012	0. 02	0. 12	1. 97	2. 98	3. 92
2013/01/02	0. 08	0. 15	1. 86	3. 04	3. 41
2014/01/02	0. 07	0. 13	3. 00	3.92	4. 43
2015/01/02	0. 02	0. 25	2. 12	2. 69	3. 63 *

Kilde: US Department of Treasury, Freddie Mac (realkreditrenten er for hele måneden og ikke den pågældende dato) * baseret på primære realkreditmarkedsundersøgelse (pr. 22. januar 2015). Tal i procent.

Den nederste linje

Når du overvejer at tage et boliglån ud, skal du kontrollere, hvilken retning de faste realkreditrenter er på vej og se ud for Federal Reserve's erklæring om den økonomiske situation sammen med mønsteret af rentekurven. Disse kilder kan give værdifuld vejledning om den økonomiske situation og realkreditrenter. (For mere se: Hvordan rentesatser påvirker boligmarkedet.)