Fast ejendom investorer lige afsluttet en meget succesfuld 2015, men der er nogle grunde til at tvivle på bæredygtigheden af ​​stigende ejendomsværdier. På trods af bannerår for mange større metromarkeder, er nogle bekymrede over irrationelle ejendomspriser og investorernes forventninger.

Forståelse af ejendomspræstation

Fast ejendom er en unik investering. Det kan røres og beundres og forbedres, i modsætning til en bestand eller en obligation. Det afskriver også og kræver vedligeholdelse, i modsætning til guld. Imidlertid opsummeres ejendomspræstationer ofte i forhold til priser i stedet for cash flow - som om at sige en virksomhed havde et godt år, fordi aktiekursen steg, selv om indtægterne og overskuddet ikke var ved at holde op.

Det antages ofte, at stigende boligpriser er gode for økonomien, men som i 2003-2007 viste det sig ikke at være en meget nyttig indikator. Huse og lejligheder har en markedspris som enhver anden god; markederne ville næppe fejre fødevarepriserne stige op 10% hvert år. Hvis ejendomspriserne stiger hurtigere end lønvæksten, bliver ejeren og lejen mindre billig, og udgifterne skal nødvendigvis falde andre steder i økonomien.

Hovedårsagen til, at folk køber ejendom, er at have ly, for ikke at få ekstra egenkapital. At bo i et hus er ikke en frynsegode; det er den primære funktion. De fleste lejere og husejere nyder mere, når lønningerne vokser hurtigere end månedlige betalinger.

Der er en klar dikotomi mellem de gode nyheder for investorer, der ønsker at se stigende aktivpriser og lejere / ejere, der ønsker at se lavere månedlige betalinger. Der er ingen uforanderlig lov i økonomi, der får boligpriserne til altid at gå op i normale tider; Værdien af ​​fast ejendom er produktet af husleje, ikke videresalgspotentiale. Hvis en ejendom - hvad enten det er kommercielt eller boligmæssigt - kan styre højere husleje, bør prisen gå op, fordi flere aktører vil konkurrere om retten til at samle disse lejer. Hvis huslejer ikke holder trit med prisstigningerne, kunne markedet meget let se på en boble.

Fast ejendom Blæste låget Off 2015 - Nominelt

En undersøgelse fra Harvard Universitets Fælles Center for Boligstudier viste, at ejendomsværdier gav et større investeringsafkast end NASDAQ, den S & P 500, Dow Jones, guld eller den gennemsnitlige investeringsfond. I nominelle tilfælde blæste fast ejendom låget af konkurrentens aktiver. Zillow-undersøgelsen viste en årlig stigning på 3. 9% i USAs hjemværdier inden november 2015.

Sidste år oplevede enorme aktivprisstigninger på mange af USAs fremtrædende ejendomsmarkeder. Manhattan slog sin pris per kvadratmeter rekord i oktober og ramte $ 1, 500. New York City oplevede også rekordsalg på sit superluxury-marked, herunder mere end 20 salg på over 30 millioner dollars.Mellem andet og fjerde kvartal steg antallet af salg til Manhattan lejligheder 37%. New York er en af ​​de få byer med et faldende pris-til-indkomstforhold.

Chicago registrerede mængder af udenlandske investeringer på sit ejendomsmarked i 2015. De samlede nye udenlandske kapitalindstrømninger til Windy City var over $ 3. 3 milliarder kroner, der nemt kan bestige den tidligere rekord på $ 2. 18 milliarder i 2013. Mere imponerende oplevede Chicago-investorer kapitaliseringstakster over 5%, over 4,1% for Manhattan og 4,7% i San Francisco i 2015. Illinois tabte mere befolkning end nogen anden stat i landet i løbet af året , idet der ses en nettoudledning på 105 000 personer, hvilket er en af ​​grundene til, at prisindtægterne var flade for alle ejendomme.

Måske intet marked udført såvel som Denver. Colorado's hovedstad oplevede 11 på hinanden følgende måneder af boligprisvækst i 2015, hvilket øgede op til en stigning på 5,5% i Zillows boligpriser. The Denver Post krediteret lagermangel og en stor tilstrømning i nye beboere med apprecieringen. Økonomerne advarer imidlertid om, at manglende overkommelighed og udsigten til stigende renter er store bekymringer for lejere og boligkunder i 2016.

Bekymringer om en anden boble?

Bekymrede analytikere får nuancer i 2005 og 2006, da den globale ejendomsboble var det mest irrationelle. Ikke alle er enige om det; en New York-pundit fortalte CNBC: "Alt sælger hurtigt, så jeg kan ikke se, hvordan der kunne være en boble." Det giver ikke rigtig meget mening, da transaktionshastighed har meget lidt at gøre med underliggende fundamentale. Hvad angår er, at USAs stærke ejendomspræstation kan bygges på år med super-lave renter og svag produktivitetsvækst.

Nogle lyder alarmen. Carl Icahn fortalte FOX Business, at subprime gælden var værre i 2015 end i 2007, og at Federal Reserve fortjener skylden for at skabe en anden boligboble, som "kunne være katastrofalt".