I en version af det periodiske diagram for investeringsafkast sammensat af JP Morgan Asset Management for årene 2000-2015 var ejendomsinvesteringer (REITs) den bedst mulige aktivklasse i otte af de seksten år. I løbet af denne tidsramme udarbejdede REITs, som repræsenteret af NAREIT Equity REIT Index, et gennemsnitligt årligt afkast på 12,9%. Den næstbedste aktivklasse i samme periode var high yield-obligationer med et gennemsnitligt årligt afkast på 8,6%.

Som ansvarsfraskrivelsen siger, er tidligere resultater ingen garanti for fremtidige afkast. Så i det nuværende miljø er REITs stadig levedygtige investeringer for individuelle investorer såvel som finansielle rådgivere og deres kunder? (For relateret læsning se: REIT ETFs tilbudsstabilitet. )

Rentesatser + REITS

Ifølge Morningstar (MORN MORNMorningstar Inc87. 23 + 0. 14% Oprettet med Highstock 4. 2. 6 ), Vanguard REIT Index Adm (VGSLX), som sporer MSCI US REIT Index, har et nuværende udbytte på godt 4%. I dagens lave rentemiljø er dette helt sikkert attraktivt for mange investorer. Stigende renter er generelt en negativ faktor for REITs, og deres udstrømninger stiger som følge af højere rentebetalinger, hvilket reducerer de penge, de har til rådighed til at udbetale udbyttebetalinger til investorer.

REITs med overskydende gældsniveau eller dem, der skal refinansiere ejendomme på kort sigt, er mere modtagelige for en renteforhøjelse end andre.

Aktiekursen for Vanguard REIT ETF (VNQ VNQVanguard REIT83. 69 + 0. 72% Lavet med Highstock 4. 2. 6 ) er faldet mere end 12% fra det høje i januar af 2015 skyldes dels usikkerhed om fremtiden for Fed's timing og vilje til at hæve renten. Usikkerheden om den stigning i renten, der skete i slutningen af ​​2015, skadede også aktiekursen sidste år.

REITs 'tidligere resultater

Cohen & Steers, en investeringschef, der tilbyder en række REIT-midler, citerer den sidste Fed-tilspændingscyklus mellem juni 2004 og juni 2006 som et eksempel på, hvor højere satser skader i første omgang REITs præstationer. Men som tiden var på, bidrog den stærke økonomi til at øge afkastet for REITs. (For mere se: 3 REITs, der er bedste bud til pensionering i 2016. )

Det kumulative afkast for REITs over denne tidsramme var 57. 9%, hvilket svarer til 15,5% for aktier og 5,9% for obligationer, ifølge firmaet.

Firmaet siger i en artikel på sit websted: "Når økonomien forbedres og fundamentale er stærke, har rentedrevne korrektioner historisk præsenteret attraktive købsmuligheder for langsigtede investorer. Da fordelene ved en stærkere økonomisk vækst bliver mere tydelige, har værdiansættelser tendens til at vende tilbage til det normale.Vi mener, at investorer, der er tilpasset til at udnytte disse muligheder, kan belønnes på lang sigt. REITs tilbyder diversificeringsplusser

REITs er ikke en stor diversificering fra aktier, som det fremgår af deres omtrent 78% korrelation med aktier baseret på en sammenligning af S & P 500 Index og NAREIT Equity REIT Index over de ti år gennem slutningen af ​​2015. REIT'er giver dog god diversificering med hensyn til lave eller negative sammenhænge med kerneobligationer, råvarer og valutaer.

Ud over renten vil præstationen af ​​REITS afhænge af, hvordan økonomien og aktiemarkedet går ud. I en nylig CNBC-artikel sagde Joseph Smith, chefchef for CBRE Clarion Securities, som administrerer omkring 22 mia. USD i ejendomsaktiver, at: "Hele året har der været en flip-flop på mellem forventningerne til økonomisk vækst og renter. Denne usikkerhed skaber volatilitet, og i tider med volatilitet øges sammenhængen mellem REITs og det bredere aktiemarked. " Mr. Smiths citat blev lavet i slutningen af ​​2015. (For relateret læsning se:

Ejendomsinvestering i et højrentemiljø. ) Faktorer der påvirker individuelle REITs

Ligesom enhver fond eller ETF, er der underliggende REIT'er i disse fonde. Individuelle REIT'er kan omfatte dem, der har en underliggende portefølje af kommercielle ejendomme, boliger og hoteller eller resorts blandt mange andre. Derudover er der eksponering for bestemte sektorer som sundhedspleje og specialområder som tømmer og realkreditlån.

Pointen her er, at nogle af præstationerne af disse REITs vil være bundet til udførelsen af ​​aktiemarkedet og erhvervssektoren, de er forbundet med. Det betyder, at udførelsen af ​​disse REITs går ud over det samlede aktiemarked og / eller økonomiens præstationer. Dette er ikke i modsætning til fast ejendom ordsprog, der refererer til, hvordan alle ejendomme er lokale.

Individuelle REIT'er påvirkes også af de personer, der forvalter dem. Ligesom ethvert andet lager eller lignende instrument er ledelsen vigtig. Hvad er deres oplevelse? Er de aktionærcentreret? Har de deres egne penge investeret sammen med din?

Bottom Line

Som mange andre investeringer i dag, kan REITs i hvert fald i første omgang lide fra en periode med renteforhøjelser. REITS, der er yderst leveret, og dem der måske skal refinansiere gælden, mens renten stiger, kan være mere sårbar end andre. De, der ser på individuelle REIT'er, skal se på virksomhedens ledelse og dens underliggende portefølje af investeringer. Der er en række fonde og ETF'er, der også giver solid eksponering til dette område. Over tid har REIT'er vist sig at være en solid komponent i mange porteføljer og kan godt fortsætte med at gå fremad. (For relateret læsning se:

5 Typer af REITs og hvordan man investerer i dem. )