De traditionelle kanaler for at søge ejendomsfortegnelser og arbejde med ejendomsmæglere er ikke den eneste måde at erhverve en ejendom på. Erfarne ejendomsinvestorer køber ofte ejendomme på auktioner. Men auktioner er ikke begrænset til fagfolk - nybegyndere har købt deres hjem på auktioner også.
Denne artikel vil forklare det grundlæggende i boligobjekter, så du kan afgøre, om denne mulighed kan virke for dig, om du vil bo i ejendommen eller bare investere i den. (Afskærmede boliger kan være økonomisk tiltalende, men der er mange forhindringer at overveje, inden de køber. Se Foreclose On High Housing Prices .)
I BILLEDER: 10 vaner af vellykkede fast ejendom investorer
Hvordan går ejendomme til ophør på auktion?
De to hovedtyper af ejendomsauktioner er afskærmning auktioner og skat lien auktioner. Før en ejendom når auktion, skal der ske flere ting.
For det første betaler boligejeren ikke sit pant i flere måneder. Derefter indsender banken en misligholdelse med county recorder. Hvis boligejer ikke betaler balancen skyldig eller genforhandler lånet med långiveren, kan boligen blive sat til auktion. Hvor lang tid det tager, når boligen slutter at betale pantet til, når hjemmet ender på auktion varierer, men kan være overalt fra et par måneder til et år eller mere.
Den anden vigtigste måde et hjem ender på auktion er, når ejeren ikke betaler ejendomsskat eller bliver alvorligt kriminel på statslige eller lokale indkomstskatter. I disse tilfælde er det den ubetalte skattemyndighed (ikke banken), der beslaglægger ejendommen.
Sådan fungerer auktioner på auktioner
Auktioner finder sted på offentlige myndigheder og andre steder valgt af auktionsselskaber, såsom hotel konferencelokaler. Boliger auktioneres også online. Afskærmning auktioner afholdes af bank-ansat trustees. Skat lien auktioner udføres af lokale sheriffs.
Der er to typer ejendomsauktioner. I et emne for udlånsbekræftelsesauktion behøver långiveren ikke at acceptere dit tilbud, selvom du er den højeste budgiver. I en absolut auktion får det vindende bud ejendommen.
Auktionsens startpris kan være restbeløbet på pantet eller kan være et lavere beløb beregnet til at anspore budgivning. I tilfælde af en afskærmning auktion er långiveren ikke lov til at drage fordel af auktionen. Ofte sælges disse ejendomme med tab, men hvis der er fortjeneste, skal boligen gå efter boliglånet, og eventuelle andre pensioner betales.
Hvad kan potentielle tilbudsgivere lære om auktionsegenskaber før budgivning? Nogle auktionsselskaber har åbne huse, så potentielle tilbudsgivere kan gå gennem ejendommene på forhånd.Lister, der beskriver de egenskaber, der skal auktioneres, er også tilgængelige. Disse giver folk mulighed for på forhånd at bestemme hvilke egenskaber de ønsker at byde på og den maksimale pris, de er villige til at betale. Andre gange er det kun muligt at køre forbi og se udefra. For at opdage ejendomme, der vil blive auktioneret, kan potentielle købere tjekke amtsoptagerens hjemmesider og afskærmningstjenester.
Med hensyn til betaling skal tilbudsgivere medbringe en kasserer for auktionen af det beløb, som auktionshaveren kræver. Vindende tilbudsgivere vil betale eventuelle auktionsgebyrer og / eller budgebyrer og lægge et alvorligt pengeindskud på ejendommen, de køber, inden de forlader auktionsstedet. Vinderne går så igennem escrow og lukker ligesom med ethvert andet køb. Budgivere på ejendomsauktioner er ofte ejendomsinvestorer, der har råd til at betale kontant, men for auktioner, der giver mulighed for finansiering, er det bedst at blive prækvalificeret forud for tiden. Nogle auktionshuse foretrækker at du arbejder med deres tilknyttede långivere og vil have disse långivere på stedet på auktionen. Men gør din forskning på forhånd ved hjælp af et værktøj som en realkreditberegner til at bestemme de tilgængelige renter fra konkurrerende långivere. Dette kan give dig en vis løftestang, når du arbejder med en bydendes långivere.
Fordele
Hvorfor ville nogen være interesseret i at købe en ejendom på auktion? Auktioner giver en første chance for at snappe op på visse ejendomme, så i teorien bliver nogle af de bedste egenskaber købt på auktioner. Også på grund af den ekstra risiko involveret, og fordi færre mennesker kan være interesseret i ejendommen, end hvis de var tilgængelige via traditionelle kanaler, kan priserne være lavere. Auktionsegenskaber er ikke altid gode tilbud, men potentialet til at få en hel del er sådan en stor tegning, at det for mange mennesker kompenserer for de mange potentielle ulemper ved at købe en auktionsejendom.
Ulemper
Ejendomme, der auktioneres, er ikke nødvendigvis skjulte perler. Hvis en ejendom vinder på auktion, betyder det, at ejeren havde økonomiske problemer, så huset kan have udskudte vedligeholdelsesproblemer. Det kan endda være fuldstændigt skraldespanden. På grund af den økonomiske situation, som den tidligere ejer var inde i, kan der også være andre hæfter mod hjemmet, som f.eks. Skattelettelser, entreprenørrettigheder eller et andet pant. Budgivere kan undgå dette problem ved at arbejde med et auktionshus for at sikre, at ejendommen har klare titler.
At købe en ejendom på auktion kræver ofte en masse penge. Hvert auktionsselskab / amtskommune har sine egne krav til betaling. Du skal bruge nogle penge, uanset hvad der er for at sikre dit bud. For eksempel kan du have brug for en kassererens check for minimumsbudbeløbet for den ejendom, du er interesseret i. Nedbetalingsbeløb og indkøbsmetoder afhænger ofte af ejendommen og auktionshuset. Flere eller bedre finansieringsmuligheder kan være tilgængelige ved at købe en bankejede ejendom på den traditionelle måde i stedet for ved en auktion.
Selvom du vinder auktionen, vil du i nogle tilfælde ikke få lov til at købe ejendommen.Banken behøver ikke acceptere det vindende bud i underlagt udlånsbekræftelse afskærmning auktion. Tilsvarende kunne auktionen have en skjult reservepris, der sætter grænsen for den mindste acceptabel pris. Vær opmærksom på auktionsbetingelserne på forhånd for at undgå ubehagelige overraskelser.
Auktionsejendomme tillader undertiden ikke en hjemmeinspektion eller endda at give et billede af indersiden før auktionen. Hvis du ikke har råd til risikoen for at købe en ejendom i dårlig stand, hold dig i auktioner, der giver dig mulighed for at inspicere ejendommen, før du byder på. Uden disse oplysninger kan det være svært at vide, hvad du kommer ind i, hvad en ejendoms reparationsomkostninger vil være eller den sande værdi af ejendom, indtil du er blevet den nye ejer.
Også i nogle tilfælde vil den (tidligere) ejer eller en hustru besætte ejendommen, hvilket betyder at du bliver nødt til at udskyde dem - en proces, der i bedste fald kan være ubehagelig og lang og dyrt i værste fald. (Lad ikke et langsomme ejendomsmarked trække dig ned - undgå disse faldgruber. Læs 5 fejl Ejendomsinvestorer bør undgå .)
Bundlinjen
Hvis du er interesseret i forsøget på at afhente en lejlighedskøb på auktion er der meget at lære. Auktioner kan være en mere risikofuld måde at købe en ejendom end at købe en ejendom gennem en ejendomsmægler, så det er vigtigt at være yderst veluddannede om processen og om de ejendomme, du er interesseret i at byde på. Bare fordi et hjem er til salg på auktion betyder det ikke, at du vil kunne få det til en god pris (eller at hjemmet er en god handel til enhver pris - det kunne være en pengehule!). Men for savnede, intelligente og motiverede individer er ejendomsauktioner værd at udforske som en måde at afhente et hjem eller en investeringsejendom på den billige.
Fordele og ulemper ved at købe et hus på en plade
Om du bygger eller køber, her er hvorfor du gør (eller ikke) har brug for en betonplade.
5 Problemer med at købe et hus med en ven
Investeringsejendomme har fordele, men før du køber et lejebolig med en ven, vide hvad udfordringerne kan være.
Jeg er en første gang hjemme køber. Hvis jeg tager en fordeling fra min 401 (k) for at købe jord og et hus, skal jeg betale en bøde på denne distribution? Også hvilken slags formular skal jeg sende til min skat og vise IRS at $ 10.000 gik hen imod et ho
Som du måske allerede ved, du skal opfylde visse krav, der er beskrevet i 401 (k ) planlægge dokument, for at være berettiget til at modtage en fordeling fra planen. Din arbejdsgiver eller planadministrator vil give dig en liste over kravene. Beløb, der er trukket tilbage fra din 401 (k) plan, og som anvendes til køb af dit hjem, vil blive genstand for indkomstskat og en strafferettelse på 10%.