Der var en tid, hvor lån fra Veterans Administration (VA) var så tidskrævende at opnå, at långiverne ikke ønskede at behandle dem, og at hjemmeforhandlere sandsynligvis ville afvise tilbud fra købere, der planlægger at finansiere med VA lån. Takket være ændringer i systemet er det blevet meget nemmere at udnytte de unikke fordele, der tilbydes af VA-lån.

Baggrund VA lån tilbydes gennem Veterans Administration, en USA-regeringsorganisation, der yder fordele og ydelser til kvalificerede veteraner, aktiv tjeneste, reservister og National Guard medlemmer sammen med deres familier. Mens VA gør op for långivere at tilbyde disse lån ved at garantere at tilbagebetale en betydelig procentdel af ethvert lån, der går i misligholdelse, udbetales VA lån faktisk af private långivere, ikke af VA selv. Det betyder, at långiveren, ikke VA, afgør, om en låntager er berettiget til et lån, og hvilke lånevilkår låntageren kvalificerer til. Som sådan er det stadig vigtigt at shoppe for den bedste aftale på et VA-pant.

Unikke egenskaber: Ingen nedbetaling, ingen PMI For nogle år siden leverede mange långivere 0% -down lån. Efter at boligmarkedet har styrtet, forsvandt den mulighed. VA låneprogrammet giver dog stadig mulighed for at købe et hjem uden nedbetaling. Det er ikke nødvendigt at foretage en forskudsbetaling, så du kan bevare din nødfond, hvilket er afgørende, når du er et boligejer. Og hvis du allerede har masser af penge i din nødfond, kan du ikke foretage en forskudsbetaling, så du kan foretage reparationer eller renoveringer, som du ellers ikke havde råd til. (Find ud af, hvordan du finder det bedste pant muligt, læs Score A Billig Mortgage .)

Her er en illustration af, hvor mange penge du kan holde på på kort sigt med et nul-udlånslån:

Traditionel nedbetaling	Konventionelt lån	FHA-lån < VA-lån	Nedsættelsesprocent
20%	10%	3. 50%	0%	Købspris
$ 200,000	$ 200,000	$ 200,000	$ 200,000	Nedsættelsesbeløb
$ 40.000 > $ 20, 000	$ 7, 000	$ 0		Endvidere er der i modsætning til FHA-lån og andre låneforpagtede realkreditlån ikke et privatlånsforsikringsbehov med et VA-lån. Ikke at skulle betale PMI vil ikke hjælpe dig med de upfront omkostninger ved at købe et hjem, men det vil hjælpe betydeligt med dit månedlige cash flow og vil også reducere de langsigtede omkostninger ved at eje dit hjem.

Unikke fordele med unikke ulemper

Desværre er VA-lån ikke tilgængelige for alle. De er begrænset til kvalificerede veteraner, aktive pligter, reservister og medlemmer af National Guard og nogle overlevende ægtefæller, som alle skal bevise at de er kvalificeret ved at få et certifikat om støtteberettigelse fra VA (långiveren kan ofte afslutte dette trin for låntageren).Du kan lære mere om, hvem der er berettiget på USAs Department of Veterans Affairs hjemmeside.

VA lån er kun tilladt for ejerboliger primære boliger, så planlægger ikke at bruge en, hvis du søger at finansiere en investering eller ferie ejendom. Endvidere vil långivere ikke finansiere VA-byggelån ifølge bogen Din vejledning til VA-lån

af David Reed. Måske er den største ulempe ved et VA-lån for dem, der er berettigede, at det kræver et finansieringsgebyr. For homebuyers der optager et VA-lån for første gang og ikke foretager en forskudsbetaling, er finansieringsgebyret 2,15% af lånebeløbet for regulære militærveteraner, og 2. 4% for reserverne eller National Guard. Hvis det ikke er første gang du bruger din VA-ret, springer finansieringsgebyret til 3,3%. Da denne pris er et gebyr, bidrager det ikke til din egenkapital. Det er i det væsentlige en afsluttende pris. VA bruger disse finansieringsgebyrer for at hjælpe med at betale garantierne på VA-lån, der går dårligt. Få mennesker bliver fritaget for finansieringsgebyret. Låntagere, der ikke ønsker at betale for det, kan forsøge at spørge sælgeren om at betale det, ligesom de måske beder sælgeren om at betale andre lukkekostnader. Det er også muligt at rulle finansieringsgebyret ind i lånet, hvilket er en god kortsigtet løsning for kontantstrømpede købere, men en dårlig langsigtet løsning, fordi låntageren skal betale renter på finansieringsgebyret for lånets løbetid.

VA Vs. FHA Vs. Konventionelle

Fordi de er de to laveste betalingsmuligheder til rådighed, kan mange låntagere, der er berettiget til VA-lån, også overveje FHA-lån - et lån, der er forsikret af Federal Housing Administration. Hvis du kvalificerer dig til begge, hvilken skal du vælge og hvorfor? (Lær mere i

Køb et hjem: Få forud godkendt til et lån .) FHA-realkreditlån kræver et gebyr svarende til VA-lånets finansieringsgebyr. Det kaldes up-front realkreditforsikring, og det koster 2. 25% af lånebeløbet i maj 2010. FHA realkreditlån kræver også, at låntagere betaler månedlige private realkreditforsikringer med en sats på omkring 0. 5% årligt af lånebeløbet indtil låntager akkumulerer 22% egenkapital. På et hus på $ 200.000 vil et FHA-lån derfor kræve, at du lægger $ 7, 000, betale et gebyr på $ 4, 243. 50 (0. 0225 x $ 193, 000) og betale yderligere $ 965 . 005 x $ 193, 000) et år for PMI. Hvis du rullede det finansieringsgebyr i dit lån, ville din månedlige pant betaling og PMI gå lidt op.

Et VA-lån ville derimod kræve $ 0, et gebyr på $ 4, 300 til $ 4, 800 og ingen PMI. Hvis renten på dit realkreditlån var 6%, og dit løbetid var 30 år, ville din månedlige hovedstol og renter på FHA-lånet på $ 193.000 være $ 1, 157. 13; på VA lån på $ 200.000, ville det være $ 1, 199. 10, en forskel på $ 41. 97 en måned eller $ 503. 64 om året.

Hvis du har en betydelig forskudsbetaling, kan din bedste løsning være et almindeligt pant. Du vil undgå finansieringsgebyret på 1,25% til 1,5%, som VA opkræver selv når låntagere har en forskud på 10% eller derover.På et hjem på $ 200.000 med en 10% forskudsbetaling, ville VA's finansieringsgebyr være $ 2, 250 eller $ 2, 700 (.0125 x $ 180.000 eller .015 x $ 180.000).

Konklusion

På trods af finansieringsgebyret gør manglen på et forskudsbehov og PMI VA-lån til en meget attraktiv mulighed for kvalificerede homebuyers.