At have to realkreditlån er ikke så sjældent, som du måske tror. Folk, der samler nok egenkapital i deres hjem, kan vælge at tage ud et andet pant. De kan bruge pengene til at betale en gæld, sende et barn til college, finansiere at starte en virksomhed eller foretage et stort køb.

Lad os se på ét eksempel: Du tog en hjemlig kredit på egenkapital for ti eller flere år siden og i løbet af uafgjort - den tid, hvor du kunne "tegne" på din kreditlinje - du betalte et håndterbart beløb: $ 275 per måned på en $ 100, 000 kredit.

I henhold til vilkårene for dette lån blev træningsperioden efter 10 år tilbagebetalingsperioden - de næste 15 år, hvor du skal betale ned lånet som et realkreditlån. Men sandsynligvis forventer du ikke, at betalingen på $ 275 bliver en $ 700-betaling, der kan flytte endnu højere, hvis hovedrenten øges.

Ved at konsolidere de to lån kan du potentielt spare mere end $ 100 hver måned og låse din rente i stedet for at se den eskalere, hvis primæren går op. På den anden side kan du måske betale lånene hurtigere og ønsker bedre vilkår, der vil hjælpe dig med at gøre det. Hvordan fungerer denne type konsolidering og er det en god idé?

Ved hvad du starter med

For at forstå, hvad der sker, når du konsoliderer, skal du kende et par ting om de nuværende lån, du har. Hvis du, når du går til konsolidering af lån, indser, at dit andet realkreditlån blev brugt til at trække penge ud af dit hjem af en eller anden grund - kaldet et udbetalt lån - det kan tilføje omkostninger til det nye lån og reducere det beløb, som du kvalificere. Cash-out lån er prissat højere, långivere siger, fordi låntageren er statistisk mere tilbøjelige til at gå væk fra lånet, hvis de kommer i problemer.

Så er der rate / term refinansiering (refi). Denne type lån er simpelthen en justering på renten og vilkårene for dit nuværende lån. Lånet betragtes som sikrere for långiveren fordi låntageren ikke pocketing nogen penge eller reducerer den mængde egenkapital de har i ejendommen. Du har muligvis refinansieret for nylig, da realkreditrente faldt til historiske nedture.

Hvorfor betyder disse sondringer noget? Ifølge Casey Fleming, realkreditrådgiver med C2 FINANCIAL CORPORATION og forfatter af "The Lån Guide: Hvordan får man det bedste mulige realkreditlån", er de vigtige, fordi vilkårene og det beløb, du betaler på nye realkreditlån, kan være meget forskellige.

"Lad os sige at du og din nabo begge får 75% lån til værdi refinansiere lån under den konformive låne grænse på $ 417, 000. Din er en udbetaling, han er ikke. Dit lån ville koste 0. 625 point mere end din nabos pr. April, 2015. Og 1 point er 1% af lånebeløbet, så hvis dit lånebeløb er $ 200.000, vil du lige betale $ 1, 250 $ 200, 000 x.00625) mere for den samme rente som din nabo.

Tænk på det på denne måde. Hvis du oprindeligt købte de to lån, da du købte huset, er det ikke et udbetalingslån, da det andet realkreditlån blev brugt til at erhverve hjemmet - ikke trække penge ud af det. Men senere, hvis du har modtaget penge som følge af at tage et andet realkreditlån, var det et udbetalingslån, og et nyt konsolideret lån vil blive betragtet som det samme.

Der er en anden grund til, at denne sondring bliver vigtig. Fordi udbetalingslån er mere risikabelt for långiveren, kan de kun udlåne 75% til 80% af din egenkapital i dit hjem mod 90% på en rate / term refi. Fleming sætter det på almindelig engelsk som dette: "Hvis dit lån vil blive betragtet som et udlån, skal du have mere egenkapital i din ejendom for at kvalificere dig. "

Sådan konsolideres

Långiveren vil gøre alt det komplicerede papirarbejde, der går med konsolideringen af ​​lånene. Dit job er at være en informeret forbruger. Tal ikke med en långiver - tal med flere.

Da konsolideringen af ​​to lån er mere kompliceret end en simpel boliglån, er det bedst at tale personligt med så mange som tre eller fire långivere. Du kan tale med din bank eller kreditforening, en realkreditmægler eller tage henstillinger fra branchefolk, du stoler på.

Selvfølgelig spørg dem om det nye lån vil blive et udbetalt lån eller en rente / sigt refi. Er det en fast eller variabel rente lån? 15 eller 30 år? (Se Hvilket er bedre, et fast eller variabelt lån?)

Når du er tilfreds med en bestemt långiver, vil de gå igennem processen. Underskriv ikke noget uden at læse det først og sørg for at forstå betalingsplanen.

Hvis dit lån er et udlån, siger Casey Fleming, at der kan være en måde at konvertere det til en rate / term refi et år senere.

"Konsolidere lånene som cash-out, men få en långiverskredit, der betaler for alle omkostninger i forbindelse med transaktionen. Vent et år og refinansier igen. Da du kun refinansierer et enkelt lån på det tidspunkt, er det ikke et udbetalt lån. Nu kan du bruge penge på point til at købe renten ned, siden du vil holde lånet i længere tid. "Fleming fortsætter med at rådgive dette kun, hvis du tror, ​​at renten er stabil eller kan falde. (Du kan også være interesseret i Hypoteker: Hvad er punktet? )

Den nederste linje

"Beslut aldrig at refinansiere eller konsolidere lån baseret udelukkende på nedsættelsen af ​​din månedlige betaling. I de fleste tilfælde vil du bruge mere i løbet af din levetid på det nye lån, end du blot ville betale de eksisterende lån, "siger Fleming. "Millioner af forbrugere forbinder deres fremtid og slutter med tiere eller endda hundredtusindvis af dollars mindre i pension. "

I stedet bestemme, hvor længe du tror, ​​du vil blive i huset og sammenligne prisen på dit nuværende pant (e) til det nye pant plus eventuelle omkostninger i forbindelse med det nye lån i hele den tid, du vil holde lånet.Hvis omkostningerne ville være lavere, er konsolideringen sandsynligvis en god ide.