Privatforsikring (PMI) er en speciel forsikringspolitik, der leveres af private forsikringsselskaber, for at beskytte en långiver mod tab, hvis en låntager misligholder. De fleste långivere kræver PMI, når en homebuyer udbetaler mindre end 20% af boligens købspris - eller i realkreditlån er realkreditlånet (LTV) mere end 80% (jo højere LTV-forholdet er , jo højere er risikoprofilen af ​​realkreditlånet). PMI giver låntagere mulighed for at opnå finansiering, hvis de kun har råd til (eller foretrækker) at nedbringe kun 5% til 19. 99% af boligens omkostninger, men det kommer med yderligere månedlige omkostninger. Låntagere betaler deres PMI månedligt, indtil de har akkumuleret tilstrækkelig egenkapital i hjemmet, at långiveren ikke længere anser dem for højrisiko.

PMI omkostninger kan variere 0. 25% til 2% (men typisk køre ca. 0,5-1%) af din lånebalance pr. År afhængigt af størrelsen af ​​forskud og pant, lånetid og din kredit score. Jo større dine risikofaktorer er, desto højere er prisen du betaler. Også fordi PMI er en procentdel af lånebeløbet, jo mere du låne, jo mere PMI betaler du. Der er seks store PMI-virksomheder i USA. De opkræver lignende satser, der justeres årligt.

Hvor lang tid bærer du PMI?

Når realkreditlånets LTV falder til 78% - hvilket betyder, at din forskudsbetaling plus den hovedstol du har betalt, svarer til 22% af boligens købspris - skal långiveren automatisk annullere PMI som krævet af den føderale boligejerbeskyttelseslov , selvom dit hjems markedsværdi er gået ned (så længe du er aktuel på dit pant).

Ellers afhænger den tid, du skal bære PMI, af den type PMI du vælger.

Typer af PMI

Der er tre forskellige typer af private realkreditforsikringer:

• Låntager-Betalt PMI (BPMI): Du betaler en præmie hver måned, indtil din PMI enten er opsiges (når din LTV-balance er planlagt til at nå 78% af den oprindelige værdi af dit hjem), eller når det annulleres på din anmodning. Når en låntager har opnået 20% egenkapital i hjemmet, kan han skriftligt oplyse långiveren om, at det er på tide at afbryde PMI-præmierne. Långivere er forpligtet til at give køber en skriftlig erklæring ved lukning, hvor de giver besked om, hvor mange år og måneder det vil tage for dem at betale 20% af realkreditinstitutter, men det kan ske hurtigere på grund af husprisstigning (verificeret ved en vurdering) eller fordi du har foretaget yderligere hovedstolpenge. Långiveren skal overholde, så længe dit hjems værdi ikke er faldet, du har en historie om betalinger på tid og du bekræfter, at du ikke har et andet pant eller underordnet pant på ejendommen.Du kan også anmode om annullering, eller når du når amortiseringsperiodens midtpunkt (et 30-årigt lån vil for eksempel nå midtpunktet efter 15 år).
• Single Premium PMI : Du betaler forpagtningspræmien på forhånd i et enkelt beløb, hvilket eliminerer behovet for månedlig PMI-betaling. Den samlede præmie kan betales fuldt ud ved lukning eller finansieret til realkreditlånet. Selvom det kræver mere af et upfront-udlæg, kan denne mulighed spare penge til langsigtede husejere.
• Låner-Betalt PMI (LPMI) : Långiveren betaler den private realkreditforsikring på vegne af låntageren. Dette kan gøre det muligt for en lavere månedlig realkreditbetaling, men du kan ende med at betale mere i renter over lånets løbetid, især da renten normalt er højere for denne form for PMI (da omkostningerne er inkluderet i realkreditrenten for lånets løbetid). I modsætning til BPMI kan du ikke annullere LPMI, fordi det er en permanent del af lånet.

Annullering af PMI

Med BPMI er det vigtigt at holde styr på dine pantbetalinger og din egenkapitalopbygning. Den 78% tærskel for automatisk opsigelse er baseret på den dato, hvor LTV'en er planlagt for at nå 78%, ifølge din afskrivningsplan, ikke på dine faktiske betalinger. Det betyder, at hvis du har foretaget ekstra betalinger og nået tærsklen på 78% forud for planen, behøver din långiver ikke at opsige PMI til den oprindeligt planlagte dato, hvilket kan medføre, at du gør måneder - eller endda år - af unødvendige PMI-betalinger. (Ved lov skal långivere oplyse dig om din generelle ret til at annullere PMI, men ikke når du især kan.)

Du må heller ikke regne med, at långiveren er opmærksom på, at din egenkapital i ejendommen har nået 20% af den oprindelige købspris eller nutidsværdi. Hvis det har, så er det onus på dig at anmode om annullering. For at anmode om annullering skal du være aktuel på dine pantbetalinger og have en god betalingspost; specifikt, at du har:

• ikke foretaget en betaling, der var 60 dage eller mere forfalden inden for de første 12 måneder af de sidste to år forud for annulleringsdatoen (eller den dato, hvor du anmoder om annullering, hvilken dato der senere er) ; eller
• ikke foretaget en betaling, der var 30 dage eller mere forfalden inden for de 12 måneder forud for annulleringsdatoen (eller den dato, hvor du anmoder om annulleringen, hvilken dato der er senere).

Betaling af dit pant er ikke den eneste måde at opbygge egenkapitalen på, som gør det muligt for dig at anmode om annullering. Forbedringer, der tilføjer nok værdi til dit hjem, kan også bringe dig til det krævede minimum. Hvis du laver en stor renovering - en betydelig køkkenreformering, for eksempel - gennemgå numrene for at se, om du nu kvalificerer dig til en skriftlig PMI-annulleringsanmodning.

Når PMI er blevet annulleret, kan långiveren ikke kræve yderligere PMI-betalinger mere end 30 dage efter datoen for din skriftlige anmodning, eller den dato, hvor du opfyldte bevis- og certificeringskravene, hvilken dato der senere er.

PMI vs MIP: Forskellen mellem Privat Mortgage Insurance og Mortgage Insurance Premium

Teknisk set gælder PMI kun for konventionelle lån.Federal Housing Administration lån har deres egen pant forsikring med forskellige krav.

FHA-lån ligner PMI-lån, fordi de kræver pantforsikring, der skal betales af låntageren, udover de almindelige realkreditlån. Men denne forsikring, der kaldes realkreditforsikringspræmien (MIP), kræver et opkrævet gebyr ved lukning samt en månedlig præmie i et bestemt antal år; Det betales direkte til U. S. Institut for Bolig og Byudvikling (HUD). FHA-lån adskiller sig også i, at de er tilgængelige for låntagere med mindre end perfekt kredit, tillader nedbetalinger på så lidt som 3,5% af boligens købspris og kan ikke bruges til investeringer eller sekundære boliger.

MIP'er ophører ofte under de samme betingelser som PMI'er. Din långiver kan dog lovligt have ret til at fortsætte med at kræve det på dit FHA-lån under flere omstændigheder:

• Når du har udbetalt over 30 dage for sent inden for det foregående år og over 60 dage forsinket inden for de sidste to år, kan din långiver fortsætte at betragte dig som en højrisiko låntager. Din långiver kan komme til samme konklusion, når din nuværende kredit score er meget lav.
• Hvis du har et andet pant, som et boliglån på din ejendom. Tænkningen er, at hvis du har et højere gældsforhold, er du mere tilbøjelig til at standardisere dine forpligtelser.
• Værdien af ​​dit hjem er faldet dramatisk fra, hvornår FHA-lånet blev udstedt, så din LTV forbliver 80% eller højere ved hjælp af den nuværende markedsværdi.

Hvad påvirker PMI-priser?

Din sats afhænger af flere faktorer, herunder:

• Størrelsen af ​​din forskudsbetaling. PMI vil koste mindre, hvis du har en større forskudsbetaling (og omvendt).
• Din kredit score. Jo højere din kredit score, jo lavere din PMI præmie.
• Mulighed for ejendomsgodkendelse. Hvis du bor i et marked med faldende ejendomsværdier, kan din PMI-præmie være højere.
• Lånetype. Rentetilpasningslån (ARM) kræver højere PMI-betalinger end fastforrentede realkreditlån.
• Låntagers belægning. Hvis den finansierede ejendom vil være ejerobjekt (du vil bo der), vil din PMI-præmie være lavere end hvis det er en udlejnings- eller investeringsejendom.

Antag, at du har et 30-årigt 4,5% fastforrentet realkreditlån til 200.000 $. Din månedlige realkreditbetaling (hovedstol plus renter) vil være $ 1, 013. Hvis PMI koster 0. 5%, vil du betale en yderligere $ 1, 000 pr år eller $ 83. 33 hver måned, der bringer din månedlige boligbetaling op til $ 1, 096. 70.

I mange tilfælde er PMI-prisen den billigere løsning, så længe du planlægger at bo i hjemmet i mindst tre år. For det samme $ 200.000 lån kan du betale ca. 1, 4% på forhånd eller $ 2, 800 (sammenlignet med omkring $ 3, 000 efter tre år med månedlige PMI-betalinger).

Sådan undgår du privatforsikring

Uanset hvilken type du vælger, er PMI ikke billigt. (Og ikke forveksle det med pantelivsforsikring, som går til dig eller dine arvinger, at betale dit pant, hvis du bliver handicappet eller dør.Långiveren er den eneste modtager af PMI.) Men måder at undgå det eksisterer.

Et alternativ til at betale PMI er at bruge et andet pant eller piggyback-lån. Hermed tager låntageren et første pant med et beløb svarende til 80% af boligværdien, hvorved PMI undgås og derefter tager et andet pant med et beløb svarende til husprisen på hjemmet minus størrelsen af ​​forskudsbeløbet og beløbet for det første pant. Med et "80-10-10" piggyback-pant, er 80% af købsprisen dækket af det første pant, 10% er dækket af det andet lån, og de sidste 10% er dækket af din forskudsbetaling. Dette sænker lånets værdi (LTV) på det første pant til under 80%, hvilket eliminerer behovet for PMI. For eksempel, hvis dit nye hjem koster $ 180.000, vil dit første pant være $ 144.000, det andet pant ville være $ 18.000, og din nedbetaling ville være $ 18,000.

Selvfølgelig er der en ulempe : Et andet pant i de fleste tilfælde vil bære en højere rente end det første pant.

PMI Strategier

Sådan vælges mellem disse to grundlæggende muligheder - at bruge en "stand-alone" første pant og betale PMI eller bruge et andet pant? Der er flere variabler, der kan spille i denne beslutning, herunder:

• De månedlige tal: Er de samlede udbetalinger af det første og andet realkreditlån mindre end udbetalingerne af det første realkredit plus PMI?
• De skattebesparelser, der er forbundet med at betale PMI, verserer de skattebesparelser, der er forbundet med at betale renter på et andet pant. Skattelovgivning i USA giver mulighed for fradrag af PMI kun for specifikke indkomstniveauer, såsom familier, der tjener mindre end $ 100.000. Derimod er der normalt ingen begrænsninger for at fratrække almindelig realkreditrente.
• De forskellige satser for hovedreduktion af de to muligheder.
• Tidsværdien af ​​penge.

Den vigtigste variabel i beslutningen er dog:

• Den forventede stigning i boligprisstigningen

For eksempel, hvis låntageren vælger at anvende en selvstændig første pant og betale PMI kontra brug af et andet pant for at eliminere PMI, hvor hurtigt kan hjemmet værdsætte i værdi til det punkt, hvor LTV er 78%, og PMI kan elimineres? Dette er den overordnede afgørende faktor.

Vurdering: Nøglen til beslutningstagning

Nøglen til beslutningen er, at når PMI er elimineret fra det frittstående første realkreditlån, vil den månedlige betaling være mindre end de kombinerede betalinger på det første og andet realkreditlån. Så vi stiller spørgsmålene: "Hvor lang tid vil det være før PMI kan fjernes?" og "Hvad er besparelserne forbundet med hver mulighed?"

Nedenfor er to eksempler baseret på forskellige estimater af boligprisstigningen.

Eksempel 1: En langsommelig prisfastsættelse for hjemmepris
Tabellerne nedenfor sammenligner de månedlige betalinger af et frittstående 30-årigt fastforrentet realkreditlån med PMI i forhold til en 30-årig fastforrentet første pant kombineret med en 30-årig / forfalden-i-15-årig anden pant.

Bolånerne har følgende egenskaber:

Copyright © 2007 Investopedia.com

Figur 1

I figur 2 estimeres de årlige satser for boligprisstigning.

Copyright © 2007 Investopedia. com

Figur 2

Bemærk, at betalingen på $ 120 PMI er faldet fra den samlede månedlige betaling af det frittstående første pant i måned 60 som vist i figur 3, når LTV når 78% gennem en kombination af rektor reduktion og stigning i boligprisen.

Copyright © 2007 Investopedia. com

Figur 3

Tabellen i figur 4 viser de samlede månedlige udbetalinger af første og andet realkreditlån. Bemærk, at den månedlige betaling er konstant. Renten er et vejet gennemsnit. LTV er kun det første pant.

Copyright © 2007 Investopedia. com

Figur 4

Ved hjælp af det første og andet realkreditlån kan $ 85 dollars gemmes pr. måned i de første 60 måneder. Dette svarer til en samlet besparelse på $ 5, 100. Begyndende i måned 61 vinder det frittstående første realkreditlån en fordel på $ 35 pr. Måned for de resterende vilkår for realkreditlånet. Hvis vi deler $ 5, 100 med $ 35, får vi 145. Med andre ord, i dette scenario med langsom prisstigning i hjemmet, der begynder i måned 61, ville det tage yderligere 145 måneder før betalingsfordelen ved det frittstående første pant uden PMI kunne få den oprindelige fordel af de kombinerede første og andet realkreditlån tilbage. (Denne periode vil blive forlænget, hvis tidsværdien af ​​penge blev overvejet.)

Eksempel 2: En hurtig prisfastsættelse for hjemmepris
Eksemplet nedenfor er baseret på de samme lån som vist ovenfor. Imidlertid anvendes følgende boligprisbedømmelsesestimater.

Copyright © 2007 Investopedia. com

Figur 5

I dette eksempel viser vi kun en enkelt tabel med månedlige betalinger for de to muligheder (se figur 6). Bemærk, at PMI er faldet i dette tilfælde i måned 13 på grund af den hurtige boligprisstigning, som hurtigt sænker LTV til 78%.

Figur 6

Med hurtig boligprisvurdering kan PMI elimineres relativt hurtigt. De kombinerede realkreditlån har kun en betalingsfordel på $ 85 i 12 måneder. Dette svarer til en samlet besparelse på $ 1, 020. Begyndende i måned 13 har det frittstående pant en betalingsfordel på $ 35. Hvis vi deler $ 1, 020 med 35, kan vi fastslå, at det ville tage 29 måneder at udgøre de første besparelser af de kombinerede første og andet realkreditlån. Med andre ord, startende i måned 41, ville låntageren være økonomisk bedre ved at vælge det frittstående første pant med PMI. (Denne periode vil blive forlænget, hvis tidsværdien af ​​penge blev overvejet.)

Et andet valg: Refinansiering

Efter et par år kan husejere have en anden mulighed for at slippe af med PMI: refinansiering. Hvis du mener, at dit hjems værdi er værdsat, kan et nyt lån udgøre mindre end 80% af boligens værdi, hvilket betyder, at du ikke skal betale PMI. Selv om dette kan hjælpe husejere, er det vigtigt at gøre noget nummer, der knuser på forhånd, for at sikre, at refinansiering giver økonomisk mening. Renterne kan have steget betydeligt siden dit køb, for eksempel.Generelt kan det være et godt træk, hvis du kan refinansiere til en gunstig lavere rente og slippe af med PMI samtidig.